Метод капитализации и метод дисконтирования. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса. Пример расчета ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – это показатели экономической теории, дающие возможность анализа доходности вложений по всем сферам деятельности в экономике. В чем взаимосвязь этих терминов и как их отличать? Данные экономические определения взаимосвязаны и тема их взаимосвязи всегда актуальна при инвестировании в различные проекты краткосрочного и долгосрочного плана.

Невзирая на практически одинаковый экономический смысл, это разнящиеся друг от друга показатели экономической эффективности бизнеса, вложений. Этими терминами часто приходится оперировать в сфере недвижимости, осуществляя ее оценку на данном этапе и в перспективе.

Определение ставки дисконтирования, как экономического показателя в теории экономики

Ставка дисконтирования в экономике определяется, как показатель доходности инвестиций . Доходность инвестиций – это ожидаемая прибыль инвестора в будущем. Данное понятие позволяет оценить риски вложения в конкретный сегмент рынка или в определенное направление бизнеса. Этот показатель всегда принимает во внимание инвестор перед заключением контракта с оппонентом.

Ставка дисконтирования отдельно по себе не рассматривается. Вместе с ней инвестор всегда рассматривает средний уровень вложений по сегменту, уровень инфляции, сложившийся в целом на рынке. Также перспективу вложений в конкретное направление помогают определить такие показатели, как рентабельность активов, размер собственного капитала, оборачиваемость капитал (денежных средств) на предприятии.

Ставку дисконтирования всегда рассматривают параллельно с потоком капитала . Оценить ставку дисконтирования всегда помогает соотношение потока капитала к вложенным или собственным активам, средствам. Такой подход в оценке всегда актуален для сферы недвижимости.

Показатель дисконтирования всегда используется в планировании и прогнозировании при расчете доходов в будущем в конкретный заданный момент времени.

Обычно разница цен конца и начала периода плюс все доходы от инвестирования денежных средств за определенный анализируемый период разделенные на цену начала периода и представляют собой рассмотренную выше ставку дисконтирования.

Определение ставки капитализации в оценке доходности вложенных инвестиций с экономической точки зрения

Оценивая любой бизнес, всегда анализируют показатель капитализации доходов от инвестирования в его развитие. Это касается оценки вложений в любую сферу экономики. Ставка капитализации показывает взаимосвязь будущих ожидаемых доходов от вложений в бизнес, в проект и текущей стоимости, имущества предприятия (оцениваемых активов: объекта недвижимости, конкретного бизнесе). Рассчитывая ставку капитализации, всегда учитывают ставку дисконтирования ожидаемых доходов, прибыль, рентабельность. Ставка капитализации инвестиций исчисляется исходя из динамики общей выручки за определенный период. Обычно рассматривают динамику за год по месяцам.

При расчете из величины ставки дисконтирования вычитают показатель динамики роста или понижения общей выручки (полученное значение и будет ставкой капитализации по вложенным инвестициям).

Любой бизнесмен, принимая решение о целесообразности каких-либо вложений в представляющий для него интерес сегмент рынка, показатель ставки дисконтирования. А после осуществления инвестиций естественно им будет оценен непосредственно по факту показатель ставки капитализации. Об ожидаемой прибыли от инвестиций всегда будет говорить показатель дисконта, а о фактической выгоде можно говорить, принимая во внимание ставку показателя капитализации.

Чем отличается ставка дисконтирования от ставки капитализации

На конкретный рынок пришел инвестор и перед ним стоит задача о целесообразности инвестирования своих кровных средств в определенный сегмент, объект, услуги. Стоит или нет инвестировать. А если и стоит, то, как в процессе финансово-хозяйственной деятельности предприятия оценивать свою выгоду? Ведь цель любых инвестиций – это выгода в долгосрочной перспективе для инвестора. Чтобы это понять, нужно разобраться в определениях ставки дисконтирования и ставки капитализации дохода.

Коэффициент дисконтирования в отношении любых вложений – это прогнозный плановый показатель , рассчитываемый экономистами перед принятием решений об инвестировании по конкретным направлениям. Данный плановый норматив требуется для определения прогнозируемой величины доходности от инвестиций. Величина доходности в процессе осуществления хозяйственной деятельности, ведения бизнеса, купли-продажи объектов всегда будет меняться. Порой это значение непредсказуемо.

Ставка капитализации всегда рассчитывается на основании уже существующей дисконтной ставки. Этот показатель является фактическим , основывается на текущем положении дел в ходе финансово-хозяйственной деятельности, объекта, в отношении которого были сделаны инвестиции. Показатель капитализации исчисляется с учетом ставки дисконтирования по вкладываемым инвестициям. При ее расчете нужно из ее значения вычесть изменения дохода (его рост или снижение) за определенный налоговый период (обычно во внимание принимается налоговый год). Ставка дисконта указывает на ожидания инвестора, в то время как коэффициент капитализации показывает реальность (результат инвестирования).

Дисконтная ставка всегда оказывает влияние на инвестора при заключении договора на вложение средств в объекты недвижимости, конкретный бизнес. В свою очередь ставка капитализации, говорящая о прямой выгоде уже вложенных средств, будет влиять лишь на факт продолжения инвестиционной деятельности .

Реальные фактические финансовые показатели, позволяющие оценить эффективность вложений, можно рассчитать, лишь используя показатель ставку капитализации дохода. Этот показатель всегда используются инвесторами при оценке долгосрочных перспектив их инвестиций. Четкое представление того, что же такое ставка дисконта и термин ставки капитализации доходности однозначно отделяет эти коэффициенты друг от друга, помогая правильно оценить существующую ситуацию, а также предугадать ее развитие в будущем. Давать экономические прогнозы в большинстве случаев, не оперируя этими показателями практически невозможно.

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

V (англ. value ) – стоимость бизнеса (проекта);

I (англ. income ) – доход;

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

• Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
• Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты, потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
• Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

I ai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

V ai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → « ». Формулы расчета следующие:

Формула №1	Формула №2*
R – ставка капитализации; на основе прогнозируемой доходности );	R – ставка капитализации; r – ставка дисконтирования (норма прибыли); g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода ).

*можно заметить что вторая формула соответствует .

Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:

1. (CAPM, модель Шарпа) и ее модификации.
2. Метод кумулятивного построения.

Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО «КАМАЗ»

Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет. Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал. Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО «КАМАЗ» не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО «Сбербанк» с кредитным рейтингом А3.

Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования — средний темп роста

Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%

Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.

Выводы

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода. Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений. Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.

Д. э.н., профессор,

г. Санкт-Петербург

Известно, что при использовании доходного подхода в процессе оценки недвижимости одной из наиболее сложных является проблема определения и последующего применения измерителей доходности : ставки капитализации доходов в варианте оценки с использованием метода прямой капитализации или в варианте, при котором оценщики используют аналитические модели ставки капитализации, либо ставки дисконтирования потока доходов в случае, если оценщик прибегает к использованию метода анализа дисконтированных денежных потоков ,,.

Для того чтобы грамотно определять эти ставки, нужно четко представлять себе экономическую природу данных показателей. В настоящей статье автор постарался сделать это на основе простых рассуждений с использованием несложных математических формул и наглядных числовых примеров.

Прежде чем анализировать способы оценки этих измерителей доходности, определимся с терминологией следующим образом.

Назовем ставку капитализации в варианте прямой капитализации ставкой прямой капитализации , а ставку капитализации, которую мы получаем аналитическим путем – ставкой модельной капитализации.

При этом чтобы не усложнять материал не будем подразделять капитал на собственный и заемный, а доход, который генерирует объект недвижимости – на доход, приписываемый земельному участку , и доход, приписываемый улучшениям этого земельного участка. Особенности учета источников происхождения капитала достаточно подробно рассмотрены в известной литературе ,.

Следуя этим допущениям, введем обозначения: - ставка прямой капитализации, - ставка модельной капитализации.

Заметим, что оба эти варианта, в отличие от метода анализа дисконтированных денежных потоков, могут быть использованы только в том случае, если оценивается действующий доходный объект недвижимости, использование которого соответствует наиболее эффективному использованию .

Очевидно, что наиболее простой с точки зрения расчета в этих двух вариантах оценки является ставка прямой капитализации. Как известно, она рассчитывается методом рыночной экстракции ,, и равна отношению годового чистого операционного дохода к текущей стоимости объекта: R=NOI/V . Метод рыночной экстракции позволяет нам сделать своеобразное сечение рынка объекта оценки по параметру текущая доходность. Определив текущую доходность по объектам аналогам, мы смело можем его использовать для оценки нашего объекта. Причем, что очень важно, нас в этом случае абсолютно не волнует, какова судьба оцениваемого объекта в будущем с точки зрения роста или снижения цен, так как все эти тенденции в неявном виде заложены в соотношениях дохода и стоимости, которыми оперируют участники рынка и учитываются методом рыночной экстракции. Более убедительного измерителя текущей доходности (доходности на дату оценки), на наш взгляд, не существует. Этот метод, являясь по существу методом сравнительного анализа, с одной стороны чрезвычайно прост, а с другой - чрезвычайно убедителен и, в этом смысле, гениален. Однако он может работать, когда есть эти самые аналоги, которые готовы отдать свою информацию о доходности. А если их нет, оценщик вынужден конструировать ставку модельной капитализации.

По способу получения ставка модельной капитализации гораздо сложнее ставки прямой капитализации. Однако, заметим, как бы сложна она ни была, она должна удовлетворять в полной мере одному важнейшему требованию – давать такой же результат, как и ставка прямой капитализации. Это означает, что при капитализации одного и того же дохода они должны быть равны: =0 " style="margin-left:5.4pt;border-collapse:collapse">

где V – текущая стоимость объекта недвижимости, Ron - норма отдачи на капитал, а Rof - норма возврата капитала.

Выражение (1) дает нам представление о структуре чистого операционного дохода . Первое слагаемое представляет собой доход на капитал . А второе - доход для возврата капитала .

Чистый операционный доход, определяемый первым слагаемым, квалифицируется на рынке как требуемый доход на капитал. Именно он является основным стимулом для инвестора вкладывать деньги в тот или иной бизнес проект. После создания доходного объекта этот доход может использоваться собственником на издержки, связанные с потреблением, и/или на наращение доходного актива, а доход, определяемый вторым слагаемым, должен использоваться для возврата истощаемой части актива.

Соотношение между этими доходами в значительной степени зависит от того, как будет изменяться в будущем стоимость объекта. Если она имеет устойчивую тенденцию к росту, собственник, понимая, что он вернет весь свой первоначальный капитал за счет продажи объекта, большую часть чистого операционного дохода может использовать на потребление и развитие. И, наоборот, если стоимость объекта недвижимости падает и это падение устойчиво, собственник вынужден будет если не весь, то большую часть дохода резервировать для того, чтобы в конце периода владения обеспечить себе как минимум возврат первоначального капитала, инвестированного в объект недвижимости.

Поделив обе части уравнения (1) на текущую стоимость объекта, получим, что

где https://pandia.ru/text/78/559/images/image011_47.gif" width="31" height="24"> - норма возврата капитала.

Итак, ставка модельной капитализации и ставка прямой капитализации являются измерителями текущей доходности . Они изменяются год от года, следуя текущей доходности рынка объекта оценки. Важно, что эти показатели не являются показателями доходности капитала или индикаторами эффективности инвестиций в целом. Они могут быть равны, больше или меньше потенциальной (конечной ) доходности, характеризующей эффективность инвестиций, на которую ориентируются инвесторы при организации бизнес-проектов. Именно норма этой доходности и должна использоваться оценщиками в качестве ставки дисконтирования при использовании метода дисконтированных денежных потоков. Получаемое при этом значение текущей стоимости отражает тот объем капитала, который необходимо инвестировать, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась использованной дисконтной ставке .

Потенциальную доходность принято обозначать символом Y (от англ. – yield). Эта доходность характеризует доход на капитал инвестора. С учетом этого обозначения запишем формулу для расчета ставки модельной капитализации:

В этом случае указанная текущая доходность (т. е..gif" width="43" height="17">.

Разница между ставкой прямой капитализации и нормой дохода на капитал является показателем возврата капитала: https://pandia.ru/text/78/559/images/image017_28.gif" width="43" height="17">. В этом случае норма возврата будет отрицательной (650 " style="width:487.3pt;margin-left:5.4pt;border-collapse:collapse">

,

Эта формула указывает нам путь расчета потенциальной доходности или ставки дисконтирования:

Действительно, из формулы следует, что, зная текущую доходность (ставку капитализации) и тенденцию изменения стоимости объекта в будущем, можно, в первом приближении, рассчитать ставку дисконтирования.

Например, пусть текущая доходность (ставка капитализации) гостиницы равна 8 процентов годовых. Ретроспективный анализ показывает, что последние два года стоимость гостиницы возрастала на 12 процентов в год. Такой же рост ожидается и в ближайшем будущем. Пусть ставка процента фонда возмещения равна некоторой безрисковой ставке, находящейся на уровне, например, инфляции в 12 процентов годовых. Выберем в качестве анализируемого 2 летний промежуток времени (k=2) и подставим исходные данные в формулу (8):

Таким образом, при текущей доходности в 8 процентов годовых и предполагаемом росте стоимости актива на 12 процентов в год, мы имеем ставку дисконтирования в размере 20 процентов годовых.

Проверим полученный результат. Пусть чистый операционный доход, который генерирует гостиница в течение года, равен 100 д. е. Текущая доходность или ставка капитализации равна 8 процентов годовых. Отсюда стоимость гостиницы равна отношению 100/0,08=1250 (д. е.).

Рассчитаем эту же стоимость методом дисконтированных денежных потоков. Для этого допустим, что гостиница в течение двух лет генерирует тот же доход в размере 100 д. е., а затем в соответствии с указанным ростом цен продается в конце второго года дороже своей первоначальной стоимости. Составим уравнение дисконтированного денежного потока:

Арендная плата" href="/text/category/arendnaya_plata/" rel="bookmark">арендных платежей , формирующих чистый доход, комиссионные при продаже, а также вызванное ростом стоимости объекта изменение чистого операционного дохода, который вероятнее всего будет следовать за ценой на недвижимость. Более точно значение потенциальной доходности определяется как внутренняя норма рентабельности проектов, сопоставимых с оцениваемым проектом .

Второе, что следует учитывать в процессе проведения подобного рода исследований, это то, что для объекта недвижимости с течением времени характерно уменьшение его стоимости из-за износа. Это значит, что расчет относительного изменения стоимости D k в формуле (8) необходимо выполнять с учетом двух тенденций: изменения стоимости из-за действия рыночных факторов и из-за износа объекта недвижимости. При этом для того, чтобы повысить достоверность получаемого результата, желательно промежуток времени k, используемый в формуле (8) брать небольшим, равным, например, периоду, выбранным оценщиком в качестве прогнозного.

Одним из заключительных этапов оценки объекта недвижимости с использованием метода анализа дисконтирования денежных потоков является расчет стоимости реверсии. Известны два способа такого расчета: оценка стоимости реверсии в абсолютном выражении, когда на основе исследования ретроспективной информации прогнозируется цена продажи объекта недвижимости в денежном выражении, и оценка стоимости реверсии путем капитализации оставшегося после прогнозного периода потока доходов. Второй способ выполняется, как правило, методом прямой или модельной капитализации. При этом терминальную ставку капитализации рекомендуется выбирать с учетом роста стоимости недвижимости в постпрогнозный период, дополнительных рисков, связанных с уменьшением оставшегося срока службы объекта недвижимости и неопределенностью прогноза доходов в конце прогнозного периода. В зависимости от соотношения указанных факторов эта ставка, на наш взгляд, может быть больше, равна или меньше текущей доходности. В нашем случае (см. пример) терминальная ставка капитализации оказалась меньше текущей доходности, равной 8 процентов: Rt = 100/(1+0,254)´1250=0,064 (6,4 процента).

В дополнение, можно порекомендовать способ расчета стоимости реверсии, основанный на моделировании динамики изменения рыночной стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода .

Еще раз укажем на одно важное обстоятельство - в нашем примере значением показателя эффективности инвестиций является не 8 процентов годовых текущей доходности, которые по условиям примера даже ниже уровня инфляции, а 20 процентов годовых.

Для условий нашего примера формула (10) даст следующий результат: 1250/250=5 (лет).

Из формул (9) и (10) следует, что ставка дисконтирования приближенно может быть определена как величина обратная периоду окупаемости проекта, рассчитанного через эффективный доход:

Данный вывод дает нам право использовать информацию о требуемом инвесторами периоде окупаемости своих инвестиций в тот или иной проект для оценки ставки дисконтирования денежных потоков в процессе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.

Вернемся к формуле (8), представив ее в следующем виде:

Здесь k - период времени, на котором мы оцениваем значение нормы отдачи на капитал.

Пусть этот период равен одному году. Для простоты рассуждений примем также, что ставка процента фонда возмещения ip=0. При этом . В этом случае получим годовую норму доходности (отдачи на капитал) в следующем виде:

Это означает, что норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования характеризует отношение не только чистого дохода к стоимости (т. е. текущую доходность), но и относительное изменение стоимости за годовой промежуток времени. Если прогнозируется падение стоимости актива, потенциальная годовая доходность будет меньше текущей доходности, которую мы измеряем отношением чистого дохода к текущей стоимости, на величину относительного годового снижения этой стоимости. При росте стоимости актива – наоборот, потенциальная доходность превышает текущую.

Например, пусть текущий чистый доход актива равен 80 д. е., а его стоимость – 1000 д. е. Анализ показал, что за прошлый год актив возрос в цене на 15%. Такой же рост ожидается и в ближайшем будущем. Пусть ставка процента фонда возмещения близка к нулю. Текущая доходность равна 80/1000=0,08 или 8% годовых. Рассчитаем по формуле (13) потенциальную доходность Y=8%+15%=23%. В начале следующего года стоимость актива будет равна V=1000+150=1150 (д. е.), а к концу года стоимость возрастет еще на 15% или в абсолютном выражении - на 172,5 д. е. Можно, в первом приближении, предположить, что доход тоже возрастет на те же 15% и будет равен NOI=92 д. е. По формуле (13) рассчитаем потенциальную доходность:

Заметим, что при расчете стоимости актива в конце года мы не добавляем к нему сумму дохода, предполагая, что собственник (пользователь) актива использует его на свои нужды.

Рассмотрим, как эта формула при принятых нами допущениях будет выглядеть для k периодов. Допустим, что актив за k периодов изменит свою стоимость на величину DV и доход увеличится таким образом, что текущее отношение NOI / V останется неизменным. В этом случае можем записать, что

Здесь - есть ничто иное, как среднее значение изменения стоимости за один период.

Удорожание продукта на рынке (инфляцию), однако, принято измерять показателями, рассчитываемыми относительно базы в начале каждого из периодов, а не в начале первого. Попробуем установить связь между удорожанием актива за k периодов и усредненным по периодам (год, квартал, месяц) темпом удорожания.

Обозначим символом δ величину относительного приращения стоимости объекта за k периодов. Тогда средний темп удорожания за один период λ определится из соотношения (1+λ)k = 1+δ. Отсюда λ = (1+δ )1/k-1 = (1+)1/k -1. При небольших значениях средних темпов удорожания λ их значения, в первом приближении, могут являться заменой величины δ/k. Читатель сам может провести сравнительный анализ погрешностей такой замены, мы же представим здесь лишь некоторые его результаты:

Итак, для того чтобы получить потенциальную доходность (или ставку дисконтирования) при известной текущей доходности нужно, в первом приближении, текущую доходность увеличить или уменьшить на темп среднегодового роста или падения стоимости оцениваемого актива соответственно. И наоборот, чтобы получить текущую доходность (ставку капитализации) при известной потенциальной доходности, нужно потенциальную доходность уменьшить или увеличить на темп среднегодового роста или падения стоимости актива соответственно.

Выводы

1. В методах доходного подхода используются следующие измерители доходности: ставка прямой капитализации, ставка модельной капитализации и ставка дисконтирования. Ставки прямой и модельной капитализации могут быть использованы только в том случае, если оценивается действующий доходный объект недвижимости, текущее использование которого соответствует наиболее эффективному использованию.

Ставка дисконтирования должна применяться во всех других случаях, но также может быть использована в методе дисконтирования денежных потоков и при оценке наиболее эффективно используемых объектов, хотя применение данного метода в таких случаях редко бывает оправданным.

2. Ставки прямой и модельной капитализации являются измерителями текущей доходности объекта недвижимости, а ставка дисконтирования измеряет конечную (потенциальную) доходность. Потенциальная доходность учитывает все ожидаемые выгоды от недвижимости, включая поступления при продаже в конце срока инвестиции. Именно эта доходность и используется в качестве ставки дисконтирования при использовании метода дисконтированных денежных потоков.

3. Существует взаимосвязь между текущей и потенциальной доходностью. Соотношение между ними зависит от изменения цен на недвижимость в будущем. Для того чтобы получить потенциальную доходность (или ставку дисконтирования) нужно, в первом приближении, текущую доходность (или ставку капитализации) увеличить или уменьшить на темп среднегодового роста или падения стоимости оцениваемого актива.

4. Потенциальная доходность (ставка дисконтирования), может быть рассчитана более точно как внутренняя норма рентабельности проектов, аналогичных оцениваемому проекту. Потенциальная доходность тесно связана с периодом окупаемости проекта, рассчитанного через эффективный доход, и может быть оценена с использованием этого показателя как величина, ему обратная.

Использованная литература:

1. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М: Дело ЛТД, 1995.

2. Грибовский доходной недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2001.

3. Озеров анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС», 2007.

4. , Табала дисконтирования – не игра воображения, а строгая наука. //Вопросы оценки, 1997, № 3.

5. Грибовский ставки дисконтирования для объектов, требующих значительных финансовых вложений.//Вопросы оценки, 1997, №4.

6. Грибовский капитализации доходов. СПб.: РОССТРО-ПРЕСС, 1997.

7. The Appraisal of Real Estate. Tenth Edition./ Appraisal Institute. Chicago, Illinois, USA, 1992.

8. Грибовский рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода. // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2007, №№ 6-7.

http://www. *****/articles/gribovsky_stavki-2007.doc

Ставка капитализации рассчитывается, как правило, на годовой основе. Однако она может рассчитываться и для других временных промежутков, например, квартала, месяца.

Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев Е.И., Юн Г.Б.

Глава 6. МЕТОДИКА ДИСКОНТИРОВАННОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

6.5. Соотношение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

Для более четкого различия двух методик оценки предприятий, составляющих группу доходного подхода - методики капитализации и методики дисконтирования - необходимо помнить: в первом случае капитализируется стабильный поток дохода, равный, как правило, чистой прибыли или чистому доходу или потенциальным или фактическим дивидендам; во втором случае дисконтируются различные виды денежного потока. Надо также учитывать соотношение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (ставки капитализации).

Капитализация - это превращение потока дохода в показатель стоимости путем деления (или умножения) определенного некоторым образом стабильного потока дохода на параметр, называемый коэффициентом капитализации (или мультипликатором).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) - это делитель, используемый для перевода потока дохода в расчетную стоимость.

Например, предприятие имеет стабильный поток ежегодного чистого дохода в размере 10 млн. руб. Необходимо определить стоимость этого предприятия, если коэффициент капитализации составляет 0,25 (т.е. ожидаемая ставка дохода на инвестиции составляет 25%).

Решение заключается в делении чистого дохода (10 млн. руб.) на коэффициент капитализации 0,25. Получаем, стоимость оцениваемого предприятия равной 40 000 тыс. руб. (10 000 000/0,25).

Коэффициент капитализации (и методика капитализации) применяется, как правило, для оценки предприятий со стабильным ежегодным чистым доходом. В методике капитализации дохода определяется величина чистого дохода (чистой прибыли плюс амортизационные начисления потенциальных или фактических дивидендов) за первый прогнозный (после даты оценки) год. Предполагается, что данная величина чистого дохода сохранится во все будущие годы функционирования предприятия. Эта величина чистого дохода с помощью коэффициента капитализации превращается в стоимость оцениваемого предприятия.

Ставка дисконтирования (ставка дисконта) - это ставка дохода, используемая для перевода серии сумм будущих доходов в текущую стоимость.

Например, необходимо оценить предприятие по которому прогнозируется следующий нестабильный денежный поток чистого дохода: в первый год - 10 млн. руб.; второй год - 11 млн. руб.; третий год - 12 млн. руб.; во все последующие годы функционирования предприятия, т.е. в остаточный период - 13,5 млн. руб.; ставки дисконтирования (ожидаемая ставка дохода) равна 30%.

Стоимость предприятия (СПр) во втором примере, как и в первом, составила 40 млн. руб.

Таким образом, мы получили одинаковую стоимость двух предприятий с разными значениями чистых доходов при использовании различных значений коэффициента капитализации и ставки дисконтирования.

Для экспертов-оценщиков важно различать термины «ставка дисконтирования» и «коэффициент дисконтирования» (или коэффициент текущей стоимости).

Вернемся к рассмотрению соотношения коэффициента капитализации (ставки капитализации) и ставки дисконтирования.

Если поток чистого дохода (или другого показателя дохода, например, денежного потока) остается постоянным в течение неограниченного периода времени, коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования.

Если поток чистого дохода (или другого показателя дохода) имеет стабильный рост (т.е. увеличивается с постоянными темпами роста) на неограниченном временном периоде (пока функционирует предприятие), то соотношение между ставкой дисконтирования (Кд) и коэффициентом капитализации (Кк) определяются следующими формулами:

Знание соотношения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (ставки капитализации) позволит экспертам-оценщикам лучше понять сущность методик оценки предприятий, основанных на доходном подходе.

Диск-е - это метод приведения будущ. поступ-ийден-ых ср-тв (будущих доходов и расходов) к текущей (на расчетный момент) их сто-ти. Диск-иебудущ. поступ-ийиспольз. для того, чтобы определить их ст-ть в наст. вр. Разница м/у будущ. суммой доходов и их текущей стоим-ьюсоставл. цену, которой оцениваются неудобства, связанные с отказом от использ-я данной суммы в настоящее время.

Приведение текущих ден-ых потоков к будущ. моменту времени наз. кап-ей . То есть капи-я есть опред-иебудущ. стои-ти текущих денежных средств. Пр-сс, в кот-м заданы исходн. сумма и %ставка, в финансовых вычисл-иях называется проц-ом наращения (капит-ей).Пр-сс, в кот-м заданы ожидаемая в будущем к получению (возвращаемая) сумма и коэф. диск-ия, наз. процессом диск-я.

В первом случае речь идет о движ. денеж-о потока от наст. к будущ., во втором –наоборот. Период времени, за который оцен-ся эффект. инвес-й, называется горизонтом расчета . Чаще всего при расчетах эконом-ой эффек-тиинвес-й рассм-ают денежные потоки за финансовый год. Частота рассмотрения движения денежных потоков назрасчетным пер-м . Начальн.годом горизонта расчета, считается год начала финансирования работ по осуществлению проекта.Конечный год горизонта расчета может быть определен нормативным сроком исполз-ия оборудования или плановым (нормативным) сроком обновления прод-и.

Капит-я опред. увелич. первонач.величиныден-х ср-в за счет присоединения начисл-ых % при движении от текущего момента времени к будущ. Диск-е- обесценение будущих ден-х сумм при приведении их к текущему моменту времени.

- коэффициент капитализации;

- коэффициент дисконтирования,

гдеД – процентная ставка (ставка дисконтирования) за период (год, квартал, месяц);t – количество расчетных периодов (лет, кварталов, месяцев).

Различие заключается только в определении фактора Д , кот-й в формуле сложных % является процентной ставкой, а в формуле коэф. диск-ия - ставкой дисконта.Вкач-ве % ставки исполз. % ставки по долгосрочным кредитам, средние депозитные ставки, ставку рефинансирования Нацбанка РБ.

Банковский % - % ставка, или цена, которую выплачивает банк собственнику финансовых ресурсов за временное пользование последними. Собс-ник капитала предост-ет банку в польз-е свои ресурсы, помещает их на депозит, за что банк начисляет проценты по депозитной ставке.

Ставка платы за кредит - это цена кредита, которую уплачивает банку польз-ель этого кредита или инв-ор. Эта ставка по своей величине больше ставки банковского %на величину банковской маржи.