Qasja krahasuese bazohet në parimin e një tregu aktiv që funksionon në mënyrë efikase. Thelbi i qasjes krahasuese është si më poshtë: krahasohen të dhënat për transaksione të ngjashme me pronën që vlerësohet, merren parasysh avantazhet dhe disavantazhet e objekteve analoge në krahasim me objektin e vlerësimit, si rezultat i së cilës kostoja e analogëve rregullohet duke futur ndryshimet e duhura.

Qasja krahasuese përdoret kur ka informacion të besueshëm dhe të arritshëm për analizë në lidhje me çmimet dhe karakteristikat e objekteve analoge. Kur zbatohet një qasje krahasuese për vlerësimin, vlerësuesi duhet:

a) zgjidhni njësitë e krahasimit dhe kryeni një analizë krahasuese të objektit të vlerësimit dhe çdo objekti analog për të gjithë elementët e krahasimit. Për çdo objekt analog, mund të zgjidhen disa njësi krahasimi. Zgjedhja e njësive të krahasimit duhet të arsyetohet nga vlerësuesi. Vlerësuesi duhet të arsyetojë refuzimin e përdorimit të njësive të tjera të krahasimit të miratuara gjatë vlerësimit dhe që lidhen me faktorët e ofertës dhe kërkesës;

b) rregulloni vlerat e njësisë së krahasimit për objektet analoge për çdo element krahasimi, në varësi të raportit të karakteristikave të objektit të vlerësimit dhe objektit analog për këtë element krahasimi. Kur bën rregullime, vlerësuesi duhet të vendosë dhe të arsyetojë shkallën e rregullimeve dhe të japë një shpjegim se në cilat kushte vlerat e rregullimeve të bëra do të jenë të ndryshme. Shkalla dhe procedura për rregullimin e njësisë së krahasimit nuk duhet të ndryshojnë nga një objekt analog në tjetrin;

c) bien dakord për rezultatet e rregullimit të vlerave të njësive të krahasimit për objektet analoge të zgjedhura. Vlerësuesi duhet të justifikojë skemën e rakordimit të vlerave të rregulluara të njësive të krahasimit dhe çmimeve të rregulluara të objekteve analoge (klauzola 22 e FSO 1).

Në këtë rast, një objekt analog kuptohet si një objekt pasurie të paluajtshme që është afër objektit të vlerësimit për nga faktorë teknikë, ligjorë, operacionalë, ekonomikë dhe të tjerë. Në të njëjtën kohë, nuk ka objekte absolutisht identike të pasurive të paluajtshme në të gjitha aspektet. Prandaj, ka nevojë për rregullime të përshtatshme të çmimeve të objekteve të ngjashme.

Të dhënat për pronat e krahasueshme mund të merren në bazë të materialeve nga botimi informativ dhe analitik "Lajmet e tregut të pasurive të paluajtshme" ("Sheshi i gjelbër"), gazeta e reklamave falas "Nga dora në dorë" (revista "Të gjitha pasuritë e paluajtshme") , sistemi “Qendra” dhe një sërë agjencish imobiliare.

Pas zgjedhjes së objekteve analoge dhe identifikimit të elementeve kryesore të krahasimit, është e nevojshme të bëhet një analizë krahasuese e objektit që vlerësohet dhe secilit objekt analog.

Më pas, bëhen rregullime për praninë/mungesën e elementeve të përzgjedhura të krahasimit. Kur futen rregullimet, përdoren elementët e mëposhtëm të krahasimit: të drejtat e pronësisë së transferuar, kushtet e shlyerjeve financiare, kushtet e shitjes, koha e shitjes, vendndodhja, karakteristikat fizike, karakteristikat ekonomike, devijimet nga përdorimi i synuar, disponueshmëria e pasurisë së luajtshme. Në këtë rast, këto rregullime futen në një sekuencë të caktuar. Katër rregullimet e para (për pronësinë e transferuar, kushtet e financimit, kushtet e shitjes dhe kohën e shitjes - pikërisht në atë rend!) kryhen sipas rendit të mëposhtëm: pas çdo rregullimi rillogariten çmimet e objekteve analoge. Kjo metodë e bërjes së rregullimeve quhet kumulative (d.m.th., rregullimet bëhen në një bazë të varur). Rregullimet e mbetura mund të bëhen në çdo mënyrë (në bazë shtesë ose të pavarur).

Për më tepër, rregullimet ndahen në rregullime të interesit (raportit) dhe të kostos (monetare). Rregullimet në përqindje bëhen duke shumëzuar çmimin e shitjes së njësisë analoge ose krahasimore me shumën e rregullimit të përqindjes. Një shembull i rregullimeve në përqindje janë rregullimet për konsumimin, kohën e shitjes, etj. Rregullimet e kostos mund të jenë dy llojesh: relative (nëse rregullimet zbatohen për çmimin e një njësie krahasimi - 1 m 2 sipërfaqe totale, 1 m 3 të volumit të ndërtimit) dhe absolute (nëse aplikohen rregullime në çmimin e një objekti - analog në përgjithësi). Rregullimet monetare janë, si rregull, rregullime për praninë ose mungesën e përmirësimeve shtesë (për shembull, prania e një pishine ose garazhi në një shtëpi të vendit, etj.). Ndryshimet mund të jenë pozitive ose negative. Nëse analogu është më i keq se objekti i vlerësuar, atëherë futet një rregullim pozitiv dhe anasjelltas.

Në përgjithësi, mund të dallohen metodat e mëposhtme të qasjes krahasuese:

1. Metodat e analizës krahasuese të shitjeve.

2. Metodat e modelimit matematik.

3. Metodat eksperte.

TE metodat e analizës krahasuese të shitjeve mund t'i atribuohet:

− metoda e analizës sasiore të shitjeve;

− metoda e analizës krahasuese cilësore (relative);

− metoda e qirasë bruto.

Kur përdorni metodën e analizës sasiore të shitjeve, objektet analoge krahasohen sipas kritereve të zgjedhura dhe futen rregullime - përqindje ose kosto. Një mënyrë për të përcaktuar rregullimet e kostos është të identifikoni disa shitje të krahasueshme të çiftëzuara, domethënë shitjet e dy objekteve që janë pothuajse identike, me përjashtim të një karakteristike, e cila duhet të vlerësohet për të bërë rregullimin e saktë.

Të gjitha llojet e rregullimeve duhet të justifikohen.

Le të përdorim një shembull për të ilustruar prezantimin e rregullimeve të përqindjes dhe kostos.

Shembulli 8.

Le të vlerësojmë koston e një apartamenti me sipërfaqe 45 m2 duke përdorur metodën e shitjes në çift. Llogaritjet i paraqesim në formën e tabelës 16.

Tabela 16

Një shembull i llogaritjes së kostos së një apartamenti duke përdorur metodën e shitjeve të çiftuara

Arsyetimi për shumën e rregullimit në momentin e shitjes:Objekti analog nr.2 është shitur dy muaj më herët se objekti në vlerësim. Gjatë këtyre dy muajve, vlera e pasurive të paluajtshme është rritur me 5%. Atëherë kostoja e rregulluar do të jetë e barabartë me 67,099,5 * (1+5/100) = 70,454,5 rubla.

Arsyetimi për shumën e rregullimit për kat: analogët 2 dhe 3 kanë të njëjtat karakteristika, me përjashtim të numrit të kateve. Prandaj, diferenca në koston e 1 sq. m objekte është për shkak të ndryshimit në këtë faktor. Rregullimi për kat është i barabartë me 70454,5 - 67777,8 = 2,676,7 rubla. Ne do të prezantojmë një rregullim në rritje të kostos për objektet nr. 1, 3 dhe 4, pasi pozicioni i tyre është më i keq në krahasim me objektin e vlerësimit. Pozicioni i objekteve analoge 2 dhe 5 është i krahasueshëm me pozicionin e objektit që vlerësohet. Nuk kërkohet korrigjim.

Kostoja e dakorduar prej 1 m2. m do të jetë 69720.8 *0.1+ 70454.5* 0.35+ 70454.5 *0.1 + 65203 *0.1 + 69750 *0.35 = 69.609.405 fshij.

Kostoja totale e apartamentit është 45 m2. m do të rrumbullakoset në 3,132,425 rubla.

Në këtë rast, kur bini dakord, peshat për objektet analoge vendosen në bazë të numrit të rregullimeve të bëra dhe madhësisë së tyre, pasi objekti më i ngjashëm do të ketë më pak dallime nga objekti që vlerësohet.

Duke përdorur analizë cilësore (relative) krahasuese Kur analizoni shitjet, përcaktohet vetëm drejtimi i rregullimeve (lart ose poshtë), atëherë për çdo objekt analog përcaktohet shenja mbizotëruese dhe diapazoni i çmimeve. Pas së cilës llogaritet vlera e objektit të vlerësuar.

Metoda e qirasë bruto mund të konsiderohet si një rast i veçantë i metodës së krahasimit të shitjeve. Ai bazohet në përdorimin e informacionit të tregut për vlerën e shumëzuesit bruto të qirasë (GRM), i cili është sasiorisht i barabartë me raportin e kostos së pasurive të paluajtshme ndaj të ardhurave vjetore.

Vlera e objektit të vlerësuar është:

Votat = A p* VRMsr, (1)

ku A r është qiraja vjetore (të ardhurat e mundshme bruto vjetore).

Metoda e qirasë bruto është e zbatueshme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme që prodhojnë të ardhura që shiten gjerësisht në treg. Vlerësuesit e harrojnë padrejtësisht këtë metodë, por ajo bazohet në informacionin e tregut dhe është më e besueshme se, për shembull, metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë. Në fund të fundit, shumëzuesi bruto i qirasë llogaritet bazuar në informacionin e tregut (bazuar në të ardhurat bruto të mundshme), ndërsa raporti i kapitalizimit llogaritet duke marrë parasysh supozime të caktuara (bazuar në të ardhurat neto operative). Në këtë metodë, përveç kësaj, është e nevojshme të bëhen më pak llogaritje, kështu që rezultati përfundimtar - kostoja e përcaktuar - do të jetë shumë më i besueshëm.

Shembulli 9.

Le të vlerësojmë vlerën e pronës duke përdorur metodën e qirasë bruto nëse dihet informacioni i mëposhtëm (Tabela 17):

Tabela 17

Informacione të lidhura.

47. Llojet e rregullimeve në vlerësimin e pasurive të paluajtshme dhe sekuenca e zbatimit të tyre

Kërkohet një rregullim për shitjet e krahasueshme për të përcaktuar vlerën përfundimtare të pronës së subjektit. Llogaritja dhe rregullimet bëhen bazuar në një analizë logjike të llogaritjeve të mëparshme, duke marrë parasysh rëndësinë e secilit tregues. Gjëja më e rëndësishme është përcaktimi i saktë i faktorëve të korrigjimit.

Fillimisht bëhen rregullimet relative, më pas ato absolute dhe monetare.

Përshtatjet e përqindjes (relative). futen duke shumëzuar çmimin e shitjes së një objekti analog ose njësinë e tij të krahasimit me një koeficient që pasqyron shkallën e dallimeve në karakteristikat e objektit analog dhe objektit që vlerësohet. Nëse objekti i vlerësuar është më i mirë se një analog i krahasueshëm, atëherë çmimit të këtij të fundit i shtohet një faktor në rritje, nëse është më keq, shtohet një faktor në rënie.

Rregullimet e kostos:

a) korrigjimet absolute, shtuar në njësinë e krahasimit, ndryshoni çmimin e objektit analog të shitur me një shumë të caktuar, e cila vlerësohet në diferencën në karakteristikat e objektit analog dhe objektit që vlerësohet. Një rregullim pozitiv bëhet nëse objekti i vlerësuar është më i mirë se një analog i krahasueshëm, një rregullim negativ nëse është më i keq;

b) rregullimet monetare, i shtuar në çmimin e objektit analog të shitur në tërësi, e ndryshoni atë me një shumë të caktuar, në të cilën vlerësohen ndryshimet në karakteristika.

Rregullimet kumulative të interesit përcaktohen duke shumëzuar të gjitha rregullimet individuale të përqindjes.

Amendamenti në formë grupimi i përgjithshëm zakonisht përdoret në një treg të zhvilluar të pasurive të paluajtshme ku ka një numër të madh shitjesh. Rregullimi kumulativ është bërë brenda grupit të identifikuar të të krahasueshmeve.

Sekuenca e ndryshimeve:

1. Rregullim për kushtet e financimit.

2. Përshtatje për kushte të veçanta shitjeje.

3. Rregullimi për kohën e shitjes.

4. Korrigjim për vendndodhjen.

5. Korrigjimi për karakteristikat fizike

48. Metodat e llogaritjes së amortizimit fizik të pasurive të paluajtshme, vjetërsisë funksionale dhe ekonomike.Vishni– karakterizon një ulje të dobisë së një pasurie të paluajtshme, pronave të saj konsumatore për sa i përket investitor potencial dhe shprehet në ulje të vlerës me kalimin e kohës nën ndikimin e faktorëve të ndryshëm.

Zhvlerësimi zakonisht matet si përqindje, dhe shprehja monetare e zhvlerësimit është zhvlerësimi.

Llojet e veshjes: fizike, funksionale, e jashtme (ekonomike)

Përkeqësim fizik- humbja graduale e cilësive teknike dhe operacionale të objektit të përcaktuara fillimisht gjatë ndërtimit nën ndikimin e faktorëve natyrorë dhe klimatikë, si dhe të veprimtarisë njerëzore.

Metodat për llogaritjen e FI të ndërtesave:

1. rregullatore (për ndërtesat e banimit)

2. kosto

3. Metoda e jetës

Metoda standarde për llogaritjen e konsumit fizik përfshin përdorimin e udhëzimeve të ndryshme rregullatore në nivel ndërsektorial ose departamenti. Një shembull i udhëzimeve të tilla janë rregullat për vlerësimin e veshjes fizike të ndërtesave të banimit VSN 53-86 të Gosgrazhdanstroy (Komiteti Shtetëror për Ndërtimet Civile dhe Arkitekturën nën GOSSTROE të BRSS. Moskë, 1990), të përdorura nga Byroja e Inventarit Teknik për qëllimi i vlerësimit të konsumit fizik të ndërtesave të banimit gjatë inventarizimit teknik, planifikimi i riparimeve të mëdha të stokut të banesave, pavarësisht nga përkatësia e tij repartore.

Konsumimi fizik i një ndërtese duhet të përcaktohet duke përdorur formulën:

, ku është konsumimi fizik i ndërtesës, %; F i – konsumimi fizik i elementit strukturor i-të, %; L i – koeficienti që korrespondon me pjesën e kostos së zëvendësimit të elementit të i-të strukturor në koston totale të zëvendësimit të ndërtesës; n është numri i elementeve strukturorë në ndërtesë.

Me gjithë qartësinë dhe bindësinë e tij, ai ka disavantazhet e mëposhtme:

· pamundësia për të marrë parasysh fillimisht, për shkak të "normativitetit" të tij, kushtet atipike të funksionimit të objektit;

· aplikimi intensiv i punës për shkak të detajimit të nevojshëm të elementeve strukturorë të ndërtesës;

· pamundësia e matjes së konsumit funksional dhe të jashtëm;

· subjektiviteti i peshimit specifik të elementeve strukturorë.

Metoda e kostos për përcaktimin e konsumit fizik. Konsumimi fizik në kohën e vlerësimit të tij shprehet me raportin e kostos së masave të riparimit objektivisht të nevojshme për të eliminuar dëmtimin e strukturave, një elementi, një sistemi ose një ndërtese në tërësi dhe koston e zëvendësimit të tyre.

Thelbi i metodës së kostos për përcaktimin e amortizimit fizik është përcaktimi i kostove të rikrijimit të elementeve të ndërtimit.

Llogaritja e amortizimit është bërë mbi bazën e kostove të arsyeshme faktike të sjelljes së elementeve të konsumuar në një “gjendje praktikisht të re” rezultati i marrë si rezultat i aplikimit të kësaj qasjeje mund të konsiderohet mjaft i saktë. Ndër disavantazhet e natyrshme në këtë metodë, është e nevojshme të theksohet detaji dhe saktësia e detyrueshme e llogaritjes së kostove të riparimit të elementeve të ndërtimit të konsumuar.

Përcaktimi i përkeqësimit fizik të ndërtesave duke përdorur metodën e jetëgjatësisë. Bazuar në thelbin e koncepteve bazë vlerësuese të diskutuara më parë që karakterizojnë konsumin total të akumuluar të një ndërtese për sa i përket kohës së funksionimit të saj, mund të argumentohet se konsumimi fizik, mosha efektive ( llogaritur në bazë të moshës kronologjike/nga data e vënies në punë deri në datën e vlerësimit / duke marrë parasysh gjendjen teknike të tij, e cila ndikon në koston e objektit) dhe jeta ekonomike ( periudha e funksionimit të ndërtesës gjatë së cilës objekti krijon të ardhura) elementet strukturore mbajtes jane ne nje raport te caktuar. Kjo marrëdhënie mund të shprehet me formulën e mëposhtme:

Ku DHE (%)– veshin në përqindje; EV– mosha efektive, e përcaktuar nga eksperti në bazë të gjendjes teknike të elementeve ose të ndërtesës në tërësi; VF– jetëgjatësia tipike fizike; OSFJ– periudha e mbetur e jetës fizike.

Përqindja e amortizimit të elementeve ose ndërtesës në tërësi e llogaritur në këtë mënyrë mund të përkthehet në terma monetarë (zhvlerësimi):

,

ku jam veshur si përqindje; BC – kostoja e zëvendësimit.

Veshje funksionale. Shenjat e konsumit funksional në ndërtesën që vlerësohet, si rregull, janë mospërputhja e zgjidhjeve të saj të planifikimit të hapësirës dhe (ose) projektimit me standardet moderne, duke përfshirë pajisje të ndryshme të nevojshme për funksionimin normal të strukturës në bazë të saj. përdorimi aktual ose i synuar.

Në varësi të mundësisë fizike dhe fizibilitetit ekonomik të eliminimit të shkaqeve që shkaktuan konsumin funksional, ai ndahet në i lëvizshëm dhe i pariparueshëm.

Shprehja e kostos së konsumit funksional është diferenca midis kostos së riprodhimit dhe kostos së zëvendësimit, pasi llogaritja e kësaj të fundit, sipas përkufizimit, padyshim që përjashton konsumimin funksional.

Sipas kërkesave të Shërbimit Federal të Sigurisë, autoritetet rregullatore duhet të justifikojnë të gjitha llogaritjet dhe rezultatet në raportin e vlerësimit. Aktualisht, praktikisht nuk ka metoda për të justifikuar koeficientët e peshimit në qasjen krahasuese. Ekzistojnë formulime të përgjithshme që është e nevojshme t'i caktohet peshë secilit analog në varësi të rregullimeve të bëra, por nuk ka informacion specifik se si ta bëni këtë. Në këtë artikull, autori propozon një mundësi për shpërndarjen e koeficientëve të peshimit në një mënyrë mjaft të thjeshtë dhe të justifikuar. Opsioni për përcaktimin e koeficientëve të peshës të përshkruar në artikull propozohet për metodën e krahasimit të drejtpërdrejtë element pas elementi të analogëve me objektin e vlerësimit.

Në mënyrë tipike, në qasjen krahasuese, përpilohet një tabelë krahasuese e analogëve, ku bëhen rregullime për parametra të ndryshëm të llogaritur në një mënyrë ose në një tjetër (bazuar në të dhënat e tregut). Si rezultat, për secilin analog formohet një shumë rregullimesh, e cila mund të jetë më shumë, më pak ose e barabartë me zero. Në këtë fazë, vlerësuesi duhet të shpërndajë peshat për çdo analog në varësi të rregullimeve të bëra ndaj tyre dhe t'i justifikojë ato në përputhje me FSO.

Shpesh, vlerësuesit përdorin shpërndarjen e ekspertëve të peshave me disa bazë.

Kjo procedurë mund të thjeshtohet duke përdorur një metodë matematikore për llogaritjen e koeficientëve të peshës. Për ta bërë këtë, është e nevojshme të llogaritet parametri i kundërt me peshën specifike të sasisë së rregullimeve për secilin analog në sasinë totale të rregullimeve të analogëve (sa më i madh të jetë graviteti specifik, aq më i vogël është koeficienti i peshimit dhe anasjelltas). Propozohet të bëhen llogaritjet duke përdorur formulën e mëposhtme:

Natyrisht, nuk është lineare, përndryshe shpërndarja e peshave do të ishte shumë më e thjeshtë në proporcion të drejtpërdrejtë.

Le të shqyrtojmë një shembull të llogaritjes duke përdorur formulën (2),

Shpërndarja e peshave tregon se me dy analoge krejtësisht identike me objektin që vlerësohet, analogut të parë me një rregullim minimal i caktohet një peshë prej 20% dhe diferenca me analogët e tjerë është gjithashtu 20%.

Në një rast tjetër, një ndryshim prej 1 njësi në rregullime rezulton në një ndryshim prej 3% në peshë. Kjo sugjeron që analogët me sasi të mëdha rregullimesh janë po aq të këqija, dhe ndryshimi në peshë midis tyre është përkatësisht i vogël.

Grafikisht, varësia e peshës nga sasia e rregullimeve (me rregullime zero për tre analoge) duket kështu:

Grafiku tregon se sa më i madh të jetë rregullimi, aq më pak pesha e tij, dhe me rritjen e vlerave të rregullimit, diferenca në peshë zvogëlohet. Pamja e grafikut të funksionit nuk ndryshon në varësi të sasisë së rregullimit.

Dihet gjithashtu se vlerat e rregullimit mund të jenë pozitive dhe negative, kështu që parametri S merret modul, pasi vlerat e rregullimit, për shembull -1 dhe +1, janë ekuivalente. Në rastin kur sasia e rregullimeve (S) është e barabartë me zero, parametri minimal 1 futet në formulë, i cili bën të mundur përcaktimin e peshës në vlerat zero të shumave të rregullimit dhe shmangien e gabimit matematikor të pjesëtimit. me zero.

Kështu, formula e propozuar, sipas mendimit të autorit, është më afër së vërtetës në shpjegimin e shpërndarjes së peshave në varësi të sasisë së rregullimeve për analogët.

Formula e mësipërme është shkruar për një qasje krahasuese gjatë shpërndarjes së peshave midis analogëve. Megjithatë, mund të aplikohet edhe në zona të tjera ku përdoren teknika të ngjashme llogaritjeje.

Sleptsov Sergej Valentinovich

5.1. Qasje krahasuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme... 57

5.2. Metodat e qasjes krahasuese 59

5.1. Qasje krahasuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Parimi themelor i qasjes krahasuese të vlerësimit të pasurive të paluajtshme është parimi i zëvendësimit. Ai thotë se nëse ka disa prona të ngjashme në treg, një investitor racional nuk do të paguajë më shumë se shuma që do të kushtonte për të blerë pasuri të paluajtshme të shërbimeve të ngjashme.

Parimi i zëvendësimit vlen edhe për pasuritë e paluajtshme që prodhojnë të ardhura. Një investitor tipik informacioni krahason pronat që prodhojnë të ardhura për shitje dhe gjithashtu konsideron opsionet alternative të investimit. Investitorët krahasojnë periudhat e kthimit të investimeve për projekte të ndryshme, normat e kthimit dhe investimet kapitale për opsione të ndryshme, duke marrë parasysh përfitimet tatimore, kostot e menaxhimit dhe faktorë të tjerë.

Mund të dallohen fazat kryesore të mëposhtme të vlerësimit të pasurive të paluajtshme duke përdorur një qasje krahasuese:

1. Në fazën e parë të studiojë gjendjen dhe tendencat e zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme dhe veçanërisht segmentin të cilit i përket prona. Identifikohen pronat e pasurive të paluajtshme që janë më të krahasueshme me atë që vlerësohet dhe që janë shitur kohët e fundit.

2. Në fazën e dytë mblidhet dhe verifikohet informacioni për objektet analoge; analizohet informacioni i mbledhur dhe çdo objekt analog krahasohet me atë që vlerësohet.

3. Në fazën e tretë janë bërë rregullime në çmimet e shitjes së pronave të krahasueshme.

4. Në fazën e katërt janë rënë dakord për çmimet e rregulluara të objekteve analoge dhe vlera përfundimtare e vlerës së tregut të pronës është nxjerrë në bazë të një qasjeje krahasuese.

Në fazën e parë të vlerësimit pasuritë e paluajtshme duke përdorur një qasje krahasuese, studiohet gjendja e tregut të pasurive të paluajtshme dhe tendencat e zhvillimit të tij, bëhet segmentimi i saj dhe përcaktohet se cilit segment tregu i përket objekti i vlerësuar. Më tej, në këtë segment, sipas kritereve të caktuara, identifikohen objektet që janë më të krahasueshme me atë në studim (objekte analoge).

Segmentimi i tregutështë procesi i ndarjes së tregut në sektorë (segmente). Ndarja ndodh në sektorë që kanë objekte dhe subjekte të ngjashme.

Objektet duhet të jenë të ngjashme në qëllimin e përdorimit, cilësinë, të drejtat e transferuara dhe vendndodhjen.

Subjektet duhet të jenë të ngjashme në aftësi paguese, aftësi financiare dhe motivim investimi.

Pronat e krahasueshme duhet t'i përkasin të njëjtit segment të tregut të pasurive të paluajtshme me atë që vlerësohet; transaksionet me ta duhet të kryhen në kushte tipike për këtë segment. Në veçanti, pikat e mëposhtme duhet të monitorohen:

Periudha e ekspozimit- kjo është koha kur një objekt duhet të jetë në treg për t'u shitur. Periudha e ekspozimit ndryshon për segmente të ndryshme të tregut.

Pavarësia e subjekteve të transaksionit. Nëse blerësi dhe shitësi janë të lidhur, ose janë përfaqësues të një shoqërie mbajtëse dhe një filiali të pavarur, ose kanë ndërvarësi të tjera ose interesa të ndërsjella, transaksionet ndërmjet tyre zakonisht nuk përfundohen me çmimin e tregut dhe të dhënat mbi to nuk mund të përdoren për krahasim.

Motivimi për investime. Investitorët duhet të kenë motive të ngjashme, dhe objektet duhet të kenë një përdorim të ngjashëm më të mirë dhe më efikas. Kështu, blerja e një ndërtese me qëllim organizimin e një zyre në të nuk mund të përdoret si analoge nëse ndërtesa planifikohet të përdoret si hotel, pasi flukset e pritshme të të ardhurave dhe shpenzimeve do të jenë të ndryshme.

Kriteret kryesore kur zgjidhni objekte të krahasueshme (analoge) janë:

1) Të drejtat e pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme.

2) Kushtet e financimit.

3) Kushtet dhe koha e shitjes.

4) Vendndodhja.

5) Karakteristikat fizike.

Njësi të ndryshme krahasimi përdoren nga segmente të ndryshme të tregut të pasurive të paluajtshme.

Njësitë e krahasimit të tokës:

§ çmimi për 1 ha;

§ çmimi për njëqind metra katror;

§ çmimi për 1 metër ballor:

§ çmimi për 1 sq. m.

Njësitë për krahasimin e zonave të ndërtuara:

· Çmimi për 1 m2. m sipërfaqe totale;

· Çmimi për 1 m2. m. sipërfaqe neto me qira;

· çmimi për 1 metër kub m.

Shumëzuesi bruto i qirasë ose raporti i përgjithshëm i kapitalizimit mund të përdoret si një njësi ekonomike krahasimi kur vlerësohen projektet bazuar në raportin e të ardhurave ndaj çmimit të shitjes.

Klasifikimi dhe thelbi i ndryshimeve

Metodat e ndryshme të llogaritjes dhe bërjes së rregullimeve për dallimet midis objektit që vlerësohet dhe një analoge të krahasueshme na lejojnë të klasifikojmë ndryshimet e paraqitura si më poshtë:

Rregullimet në përqindje, si rregull, futen duke shumëzuar çmimin e shitjes së një objekti analog ose njësinë e tij të krahasimit me një koeficient që pasqyron shkallën e dallimeve në karakteristikat e objektit analog dhe objektit që vlerësohet. Arsyetimi këtu zbret në sa vijon: nëse objekti i vlerësuar është më i mirë se një analog i krahasueshëm, atëherë çmimit të këtij të fundit i shtohet një faktor në rritje. Përndryshe, një faktor reduktimi zbatohet për çmimin e një analoge të krahasueshme.

Rregullimet e përqindjes përfshijnë, për shembull, rregullimet për vendndodhjen, konsumimin dhe kohën e shitjes.

Rregullimet e kostos

a) Rregullimet monetare të bëra në njësinë e krahasimit (1 hektar, njësi dendësie, 1qind metra katrorë) ndryshojnë çmimin e objektit analog të shitur me një shumë të caktuar, e cila vlerësohet në dallimet në karakteristikat e objektit analog dhe objekti që vlerësohet. Një rregullim pozitiv bëhet nëse objekti i vlerësuar është më i mirë se një analog i krahasueshëm. Përndryshe, një rregullim negativ zbatohet për çmimin e produktit të krahasueshëm.

Rregullimet monetare të bëra në njësinë e krahasimit përfshijnë një rregullim për gjendjen fizike, si dhe rregullime të llogaritura me metoda statistikore.

b) Rregullimet monetare të bëra në çmimin e objektit analog të shitur në tërësi e ndryshojnë atë me një shumë të caktuar, e cila vlerësohet në diferencën e karakteristikave të objektit analog dhe objektit që vlerësohet.

Rregullimet monetare të bëra në çmimin e objektit analog të shitur në tërësi duhet të përfshijnë rregullime për praninë ose mungesën e përmirësimeve shtesë (zgjerime të magazinës, parkingje, etj.).

5.2. Metodat e qasjes krahasuese

Llogaritja dhe ndryshimet

Për të llogaritur dhe bërë korrigjime, përdoren shumë metoda të ndryshme, ndër të cilat janë këto:

o metodat e bazuara në analizën e shitjeve të çiftëzuara;

o metodat eksperte të llogaritjes dhe ndryshimeve;

o metodat statistikore.

Metoda e shitjes në çift

Një shitje e çiftuar nënkupton shitjen e dy objekteve, në mënyrë ideale të jetë një kopje e saktë e njëri-tjetrit me përjashtim të një parametri (për shembull, vendndodhjes), prania e të cilit shpjegon ndryshimin në çmimin e këtyre objekteve. Kjo metodë ju lejon të llogaritni rregullimin për karakteristikën e lartpërmendur dhe ta zbatoni atë për të rregulluar çmimin e shitjes së një objekti analog të krahasueshëm me objektin e vlerësimit për këtë parametër.

Përdorimi i kufizuar i kësaj metode shpjegohet me kompleksitetin e zgjedhjes së objekteve për shitje të çiftëzuara, kërkimin dhe përpunimin e një sasie të madhe informacioni.

Metodat eksperte të llogaritjes dhe ndryshimeve

Baza e metodave të ekspertëve për llogaritjen dhe bërjen e rregullimeve, zakonisht në përqindje, është mendimi subjektiv i një vlerësuesi ekspert se sa më i keq ose më i mirë është objekti i vlerësuar se sa një analog i krahasueshëm.

Le të shënojmë vlerën e objektit të vlerësimit si X dhe të marrim çmimin e shitjes së një analogu të krahasueshëm si të barabartë me 1.0.

Në këtë rast, arsyetimi zbret në sa vijon:

1. Objekti është 15% më i mirë se analogu i tij, atëherë çmimi i analogut duhet të rritet me të njëjtin 15%:

X = 1,0 + 15% x 1,0 = 1,0 x (1+ 0,15) = 1,15

2. Objekti që vlerësohet është 15% më i keq se analogu i tij, çmimi i analogut do të ulet:

X = % x 1,0 = 1,0 x (= 0,85.

3. Analogu është 15% më i mirë se objekti i vlerësuar. Çmimi i analogut duhet të ulet:

1,0 = X + 15% x X = X (1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Analogu është 15% më i keq se objekti që vlerësohet. Çmimi i analogut duhet të rritet:

1,0 = X - 15% x X = X x (, X = 1/0,85 = 1,18.

Metodat e llogaritjes dhe rregullimit të ekspertëve përdoren zakonisht kur nuk është e mundur të llogariten rregullimet mjaft të sakta të dollarit, por ka informacione të tregut për dallimet në përqindje.

Metodat statistikore për llogaritjen e korrigjimeve

Kur vlerësoni pasurinë e paluajtshme duke përdorur metodën e analizës krahasuese të shitjeve, në procesin e bërjes së rregullimeve për dallimet midis objektit që vlerësohet dhe analogut të tij, nuk është gjithmonë e mundur të bëhet një llogaritje relativisht e saktë e çmimit të mundshëm të objektit. Nëse nuk përdorni metoda për llogaritjen e korrigjimeve të tilla si analiza e regresionit të korrelacionit, duhet të futni sa më pak rregullime për dallimet në karakteristikat e objekteve që krahasohen. Kjo ka të bëjë kryesisht me korrigjimet për dallimet fizike (në veçanti korrigjimet e shkallës).

Thelbi i metodës së analizës së korrelacionit-regresionit është formalizimi i lejueshëm i marrëdhënies midis ndryshimeve në çmimet e një objekti të pasurive të paluajtshme dhe ndryshimeve në ndonjë nga karakteristikat e tij.

Kjo metodë kërkon punë intensive dhe kërkon një treg mjaft të zhvilluar të pasurive të paluajtshme për aplikimin e saj, pasi përfshin analizën e një numri të madh mostrash përfaqësuese nga baza e të dhënave.

Vlerësimi i projekteve në bazë të raportit të të ardhurave dhe çmimit të shitjes

Në këtë rast, njësitë e mëposhtme të krahasimit përdoren si njësi krahasimi:

1. Shumëzuesi i qirasë bruto (GRM).

2. Raporti i kapitalizimit të përgjithshëm (OCR).

1. Shumëzuesi bruto i qirasë përfaqëson raportin e çmimit të shitjes ose me të ardhurat bruto të mundshme (PVI) ose me të ardhurat bruto aktuale (AVI).

Për të përdorur VRM duhet:

a) Vlerësoni të ardhurat nga qiraja në treg nga prona që vlerësohet.

b) Përcaktoni raportin e të ardhurave bruto (aktuale) me çmimin e shitjes për shitjet e krahasueshme të analogut.

c) Shumëzoni të ardhurat nga qiraja nga prona që vlerësohet nga VRM.

Çmimi i mundshëm i shitjes së pronës që vlerësohet llogaritet duke përdorur formulën:

Tsob = Dr x VRM = Dr x Tsa/PVD;

ku Tsob është çmimi i mundshëm i shitjes së pronës që vlerësohet;

Dr - të ardhurat nga qiraja nga prona që vlerësohet;

GRM - shumëzuesi bruto i qirasë;

Tsa - çmimi i shitjes së një analogu të krahasueshëm;

PPV - të ardhura bruto të mundshme.

VRM nuk është përshtatur për komoditetet ose diferencat e tjera midis pronës së subjektit dhe analogëve të krahasueshëm, pasi llogaritja e VRM bazohet në pagesat aktuale të qirasë dhe çmimet e shitjes, të cilat tashmë i marrin parasysh këto diferenca.

Metoda është mjaft e thjeshtë, por ka disavantazhet e mëposhtme:

Mund të përdoret vetëm në kushtet e një tregu të zhvilluar dhe aktiv të pasurive të paluajtshme;

Nuk merr plotësisht parasysh diferencën në rrezik ose kthim mbi kapitalin ndërmjet subjektit të vlerësimit dhe homologut të tij të krahasueshëm;

Ai gjithashtu nuk merr parasysh diferencën e mundshme në të ardhurat neto operative.

2. Raporti i përgjithshëm i kapitalizimit

Kur përdorni normën e përgjithshme të kapitalizimit, procesi i përcaktimit të çmimit të mundshëm të shitjes së pronës që vlerësohet mund të përfaqësohet në hapat e mëposhtëm:

1. përzgjedhja e shitjeve të krahasueshme (përfshirë rrezikun dhe të ardhurat) në një segment të caktuar të tregut të pasurive të paluajtshme;

2. raporti total i kapitalizimit (TCR) përcaktohet nga raporti i të ardhurave neto operative (NOI) të një analoge të krahasueshme me çmimin e shitjes së tij:

Kcap = CHOda/Tsa;

ku Kcap është raporti i kapitalizimit;

CHOda - të ardhurat neto operative të analogut;

Tsob = CHODob/Kcap,

ku Tsob është çmimi i mundshëm i objektit të vlerësimit;

CHODob - të ardhurat operative neto të objektit të vlerësimit;

Kcap është raporti i kapitalizimit i llogaritur nga të dhënat e tregut për analogët e krahasueshëm.

Analiza e llogaritjeve të marra dhe përfundimi përfundimtar mbi çmimin e mundshëm të pronës duke përdorur qasjen krahasuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Faza përfundimtare e qasjes krahasuese të vlerësimit të pasurive të paluajtshme është analiza e llogaritjeve të bëra për të marrë vlerën përfundimtare të vlerës së pronës që vlerësohet. Në këtë rast është e nevojshme:

1. Kontrolloni me kujdes të dhënat e krahasueshme të shitjeve të përdorura për llogaritjen dhe vlerat e tyre të rregulluara.

2. Barazoni vlerat e rregulluara të shitjeve të krahasueshme duke llogaritur mesataren e ponderuar.

Vlera mesatare e ponderuar e llogaritur nga vlerësuesi do të jetë çmimi i mundshëm i shitjes së objektit të vlerësuar, i cili mund të rrumbullakoset brenda kufijve të pranueshëm në çdo rast specifik.

Pyetje për vetëkontroll

1. Cilat janë njësitë bazë të krahasimit të përdorura në qasjen krahasuese?

2.Cilat janë kriteret kryesore për aplikimin e metodës së shitjeve në çift që përdoret në qasjen krahasuese?

3. A është e mundur të rregullohen elementet (karakteristikat) e pronës që vlerësohet gjatë modelimit të vlerës së saj duke përdorur një qasje krahasuese?

4. Cili është ndryshimi ndërmjet metodave sasiore dhe cilësore për llogaritjen dhe kryerjen e rregullimeve gjatë aplikimit të qasjes krahasuese? Në cilat raste është e mundur të përdoren vetëm metoda cilësore të rregullimit?

5. Çfarë numri i objekteve të krahasueshme të pasurive të paluajtshme është i nevojshëm dhe i mjaftueshëm për të zbatuar metodën e analizimit të të dhënave të çiftuara në qasjen krahasuese?

6. Rendisni avantazhet dhe disavantazhet e metodës së shumëzuesit të qirasë bruto.

7. Cilat janë karakteristikat kryesore statistikore të përdorura në qasjen krahasuese kur përgatiten të dhënat fillestare të tregut dhe analizohen çmimet e rregulluara të shitjeve të pasurive të paluajtshme të krahasueshme për të vlerësuar besueshmërinë e vlerës së modeluar të pronës që vlerësohet?

Test për kontrollin aktual të njohurive

1. Për cilat objekte të pasurive të paluajtshme është përgjithësisht e zbatueshme një qasje krahasuese për vlerësimin e vlerës së tyre?

a) ndërtesa zyre,

b) pallati i sportit,

c) të dyja pronat?

2. Kompania bleu një ngastër toke me vlerë 2000 dollarë pesë vjet më parë. e. dhe mbi të ndërtoi një magazinë. Ndërtimi i magazinës më pas i kushtoi kompanisë 25,000 USD. e Aktualisht, magazina të ngjashme me parcela të ngjashme në këtë zonë shiten për një mesatare prej 40,000 USD. e., dhe parcela të lira (të pazhvilluara) - për 3000 USD. e cila është vlera e tregut e magazinës (me kantier) të ndërtuar nga kompania në kohën e tanishme?

a) 40 000 USD e.,

b) 28000 USD e.,

c) 27 000 USD e.

3. Vlerësuesi identifikoi tre elemente krahasimi: vendndodhjen, dinamikën e transaksioneve në treg (data e shitjes) dhe kushtet e shitjes (frekuenca e transaksioneve). Në çfarë rendi duhet të bëjë ai rregullimet e të krahasueshmeve për këto elemente?

a) vendndodhja, dinamika e transaksioneve në treg, kushtet e shitjes,

b) kushtet e shitjes, dinamika e çmimeve në treg, vendndodhja,

c) dinamikën e transaksioneve në treg, kushtet e shitjes, vendndodhjen,

d) në çdo mënyrë.

4. Çfarë kërkesash duhet të plotësojnë pronat e shitura në mënyrë që të jenë të përshtatshme për zbatimin e qasjes krahasuese për përcaktimin e vlerës së pronës që vlerësohet?

a) prona duhet të jetë e të njëjtit lloj,

b) pjesëmarrësit në transaksione kishin një kuptim objektiv të këtij segmenti të tregut,

c) pjesëmarrësit në transaksione nuk kanë pasur marrëdhënie që mund të ndikojnë në çmimet e transaksioneve,

d) të dhënat e tregut për çmimet e transaksioneve janë marrë nga një person i interesuar për shtrembërimin e tyre,

e) transaksionet janë "të lidhura" territorialisht (të kryera në një zonë, rreth),

e) të gjitha sa më sipër.

5. Për të vlerësuar se cili nga llojet e listuara të pasurive të paluajtshme është metoda krahasuese e shitjes më e përshtatshme:

b) magazinat,

c) fabrikat,

6. Cila njësi krahasimi është më e përshtatshme kur vlerësohet toka për ndërtimin e një ndërtese apartamentesh?

a) sipërfaqja e përgjithshme e tokës, numri i hektarëve,

b) gjatësia e fasadës së rrugës, m,

c) numri i banesave që mund të ndërtohen, rub./apartament,

d) çmimi për metër katror tokë, rub./m2.

7. Cila është njësia më e përshtatshme e krahasimit kur vlerësohet vlera e një dyqani makinash?

a) çmimi për hapësirë ​​makine, rub./m2,

b) çmimi për metër katror të sipërfaqes totale të ndërtesës, rubla/m2,

c) çmimi për metër kub hapësirë ​​magazine, rub./m3,

d) çmimi për metër katror i sipërfaqes totale që zë dyqani, rub./m2.

8. Rregullimet për elementët e krahasimit bëhen kur përdoret metoda e analizës krahasuese të shitjeve:

a) nga objektet e krahasueshme me atë të vlerësuar,

b) nga i vlerësuar në i krahasueshëm.

Përcaktimi i ndryshimeve në qasjen krahasuese të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

Prezantimi

Qasja krahasuese është një grup metodash për vlerësimin e vlerës bazuar në krahasimin e objektit të vlerësimit me analogët e tij për të cilët ka informacion mbi çmimet e transaksioneve me ta.

Le të shqyrtojmë fazat kryesore të vlerësimit të pasurive të paluajtshme duke përdorur një qasje krahasuese.

Faza 1 Studohet gjendja dhe tendencat e zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme dhe veçanërisht segmenti të cilit i përket ky objekt. Identifikohen pronat e pasurive të paluajtshme që janë më të krahasueshme me pronën që vlerësohet dhe që janë shitur relativisht kohët e fundit.

Faza 1 Mblidhen dhe verifikohen informacionet për objektet analoge; informacioni i mbledhur analizohet dhe çdo objekt analog krahasohet me objektin që vlerësohet.

Faza 1 Në dallimet e theksuara në karakteristikat e çmimeve të objekteve të krahasuara, janë bërë rregullime në çmimet e shitjes së analogëve të krahasueshëm.

Faza 1 Janë rënë dakord për çmimet e rregulluara të pronave analoge dhe vlera përfundimtare e tregut të pronës është nxjerrë bazuar në një qasje krahasuese.

Në fazën e parë, segmentimi i tregut është i nevojshëm, d.m.th. zbërthimi i tregut në sektorë që kanë objekte dhe subjekte të ngjashme.

Objekte të ngjashme nga:

përdorimi i caktuar;

cilësia;

të drejtat e transferuara;

vendndodhja;

karakteristikat fizike.

Pronat e krahasueshme duhet t'i përkasin të njëjtit segment të tregut të pasurive të paluajtshme dhe transaksionet me to duhet të kryhen në kushte tipike për këtë segment:

periudha e shlyerjes;

pavarësia e subjekteve të transaksionit;

motivimi i investimit.

Në veçanti, pikat e mëposhtme duhet të monitorohen.

Periudha e ekspozimit është koha kur një objekt është në treg. Kohëzgjatja e ekspozimit ndryshon për segmente të ndryshme të tregut dhe varet në një masë të madhe nga cilësia e objekteve. Nëse një objekt është shitur për një periudhë kohore shumë më të shkurtër se periudha standarde e ekspozitës, kjo tregon një çmim të nënvlerësuar. Nëse objekti ishte në treg shumë më i gjatë se periudha standarde e ekspozimit, atëherë çmimi është i fryrë. Në të dyja rastet, transaksioni nuk është tipik për segmentin e tregut dhe nuk duhet të konsiderohet i krahasueshëm.

Kriteret kryesore për zgjedhjen e objekteve të krahasueshme (analoge):

) të drejtat e pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme;

) kushtet e financimit;

) kushtet dhe koha e shitjes;

) vendndodhjen;

5) karakteristikat fizike.

Pronësia. Rregullimi i titullit nuk është asgjë më shumë se diferenca midis qirasë së tregut dhe qirasë së kontratës, pasi titulli i plotë përcaktohet me qiranë e tregut dhe financimin aktual të disponueshëm. Kushtet për financimin e transaksionit. Në rast të kushteve atipike për financimin e një transaksioni të blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme (për shembull, në rastin e financimit të plotë), kërkohet një analizë e plotë, si rezultat i së cilës bëhet një ndryshim i duhur në çmimin e këtij transaksioni. Kushtet dhe koha e shitjes. Meqenëse është e vështirë të llogaritet rregullimi për kushtet e financimit dhe tatimin për të drejtat dhe kufizimet ligjore të transferuara, si dhe kushtet e shitjes, është më mirë, nëse është e mundur, të mos merren parasysh transaksione të ngjashme për analizë dhe krahasim. Përndryshe, rregullimet për këto karakteristika bëhen së pari. Koha e shitjes është një nga elementët kryesorë të krahasimit të shitjeve të krahasueshme. Për të bërë rregullime për këtë karakteristikë në çmimin e shitjes së një prone të ngjashme, është e nevojshme të njihen me kalimin e kohës tendencat e ndryshimeve të çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme.

Vendndodhja është një element i domosdoshëm në krahasimin e shitjeve të krahasueshme sepse ka një ndikim të rëndësishëm në vlerën e pronës që vlerësohet.

Karakteristikat fizike të pronës - madhësia, lloji dhe cilësia e materialeve, gjendja dhe shkalla e përkeqësimit të pasurisë dhe karakteristika të tjera, të cilat gjithashtu janë të rregulluara.

Njësitë e krahasimit. Meqenëse objektet ndryshojnë në madhësi dhe në numrin e njësive të përfshira në to, kur krahasohen objektet e shitura me objektin që vlerësohet, vështirësi të mëdha janë të pashmangshme dhe është e nevojshme të reduktohen të dhënat e disponueshme në një emërues të përbashkët, i cili mund të jetë ose një njësi fizike ( për shembull, çmimi për 1 m2) ose ai ekonomik.

Segmente të ndryshme të tregut të pasurive të paluajtshme përdorin njësi të ndryshme krahasimi.

Njësitë e krahasimit të tokës:

çmimi për 1 ha;

çmimi për 1qind metra katrorë;

çmimi për 1 m2.

Njësitë për krahasimin e zonave të ndërtuara:

çmimi për 1 m2 sipërfaqe totale;

çmimi për 1 metër ballor;

çmimi për 1 m2 sipërfaqe neto që jepet me qira;

çmimi për 1 m3.

1. Rregullimet dhe metodat për zbatimin e tyre

kostoja e vlerësimit të pasurive të paluajtshme

Rregulli bazë i rregullimit është që vetëm kostoja e artikullit të krahasueshëm rregullohet bazuar në parimin e kontributit. Nëse një objekt i krahasueshëm është në një farë mënyre superior ndaj atij që vlerësohet, atëherë çmimi aktual i shitjes së objektit që vlerësohet duhet të ulet me shumën e kontributit të kësaj epërsie dhe anasjelltas. Në këtë rast, njësitë e krahasimit kuptohen si njësi matëse të objektit të krahasueshëm dhe pronës që vlerësohet.

Rregullimet mund të bëhen në terma monetarë ose në përqindje.

Në terma monetarë, shuma përkatëse i shtohet ose zbritet çmimit të shitjes së çdo prone të krahasueshme.

Përqindja - përdoret kur është e vështirë të përcaktohen vlerat absolute.

Ekzistojnë dy lloje të rregullimeve të përqindjes:

e pavarur, kur çdo tipar dallues merret parasysh në mënyrë të pavarur nga tjetra (në procesin e llogaritjes së rregullimit të përgjithshëm, ndryshimet përmblidhen);

kumulative, kur çdo karakteristikë e rregulluar merret parasysh duke marrë parasysh karakteristikat e tjera dalluese. Gjatë llogaritjes së rregullimit total, rregullimet kumulative shumëzohen.

Nëse rregullimet në çmimin e objekteve të krahasueshme shprehen në soms ose njësi të tjera monetare, atëherë nuk ka rëndësi se në çfarë sekuence do të bëhen. Nëse rregullimet shprehen si përqindje, atëherë sekuenca në të cilën ato bëhen do të ndikojë në rezultatin përfundimtar.

2. Llogaritja dhe ndryshimet

Për të llogaritur dhe bërë korrigjime, përdoren shumë metoda të ndryshme, ndër të cilat janë këto:

metodat e bazuara në analizën e shitjeve të çiftëzuara;

metodat eksperte të llogaritjes dhe ndryshimeve;

metodat statistikore.

Metoda e shitjes në çift. Një shitje e çiftuar nënkupton shitjen e dy objekteve, ideale të jetë një kopje e saktë e njëri-tjetrit, me përjashtim të një parametri (lokacioni), prania e të cilit shpjegon diferencën në çmimin e këtyre objekteve. Kjo metodë ju lejon të llogaritni një rregullim për karakteristikën e sipërpërmendur dhe ta përdorni atë për të rregulluar çmimin e shitjes së një objekti analog të krahasueshëm me objektin që vlerësohet.

Përdorimi i kufizuar i kësaj metode shpjegohet me kompleksitetin e zgjedhjes së objekteve për shitje të çiftëzuara, kërkimin dhe përpunimin e një sasie të madhe informacioni.

Metodat eksperte të llogaritjes dhe ndryshimeve. Baza e metodave të ekspertëve për llogaritjen dhe bërjen e rregullimeve, zakonisht në përqindje, është mendimi subjektiv i një vlerësuesi ekspert se sa më i keq ose më i mirë është objekti i vlerësuar se sa një analog i krahasueshëm.

Vlerësimi i bazuar në raportin e të ardhurave dhe çmimit të shitjes. Në këtë rast, përdoren njësitë e krahasimit:

Shumëzuesi bruto i qirasë (GRM).

Raporti i përgjithshëm i kapitalizimit (OCR).

Shumëzuesi bruto i qirasë është raporti i çmimit të shitjes ose të ardhurave bruto të mundshme (PVI) ose të ardhurave bruto aktuale (AGI).

Për të përdorur VRM duhet:

a) të vlerësojë të ardhurat bruto (aktuale) të tregut të krijuara nga objekti;

b) bazuar në shitjet e krahasueshme të analogëve, të përcaktojë raportin e të ardhurave bruto (aktuale) me çmimin e shitjes;

c) shumëzoni të ardhurat bruto (aktuale) nga objekti i vlerësuar me vlerën mesatare (mesatare të ponderuar) të GRM për analogët.

Çmimi i mundshëm i shitjes së pronës që vlerësohet llogaritet duke përdorur formulën

Tsob = PVDo × VRMa,

ku Tsob është çmimi i mundshëm i shitjes së pronës që vlerësohet;

PVDO - të ardhura bruto (aktuale) nga objekti i vlerësuar.

VRM nuk është përshtatur për komoditetet ose diferencat e tjera midis pronës së subjektit dhe analogëve të krahasueshëm, pasi llogaritja e tij bazohet në pagesat aktuale të qirasë dhe çmimet e shitjes, të cilat tashmë i marrin parasysh këto diferenca.

Metoda është mjaft e thjeshtë, por ka disavantazhet e mëposhtme:

mund të përdoret vetëm në kushtet e një tregu të zhvilluar dhe aktiv të pasurive të paluajtshme;

nuk merr plotësisht parasysh diferencën në rrezik ose kthim mbi kapitalin ndërmjet pronës së subjektit dhe homologut të tij të krahasueshëm;

Ai gjithashtu nuk merr parasysh diferencën e mundshme në të ardhurat neto operative të objekteve të krahasuara.

Raporti i përgjithshëm i kapitalizimit. Fazat kryesore të llogaritjes së kostos së një objekti:

) përzgjedhja e shitjeve të krahasueshme (duke përfshirë rrezikun dhe të ardhurat) në një segment të caktuar të tregut të pasurive të paluajtshme;

) raporti i përgjithshëm mesatar i kapitalizimit (ACC) përcaktohet nga raporti i të ardhurave neto operative (NOI) të një analoge të krahasueshme me çmimin e tij të shitjes:

Kcap = [?(CHODia: Tia)]: m,

ku Kcap është raporti i përgjithshëm i kapitalizimit;

CHOdia është të ardhurat neto operative të analogut të i-të të krahasueshëm;

Tia është çmimi i shitjes së analogut të i-të të krahasueshëm; m është numri i analogëve të zgjedhur.

Tsob = CHODo × Kcap,

ku CHODo është e ardhura neto operative nga objekti i vlerësuar.

Metoda e shitjeve në çift përfshin krahasimin dhe analizimin e disa çifteve të shitjeve të krahasueshme. Megjithatë, shitjet e përputhura janë shitjet e dy pronave që janë pothuajse identike, përveç një karakteristike që një vlerësues duhet ta vlerësojë për ta përdorur si një rregullim me çmimin aktual të pronës së krahasueshme.

Për shembull

Informacioni i mëposhtëm mbi shitjet në treg është i njohur:

FaktorëtObjektet1234Sipërfaqja, m2150150200200Kopshti i kopshtit Nuk ka Garazh nuk disponohetNuk ka çmim shitje, 32000300004500040000$

Përcaktoni:

Rregullimi për dallimet në zonë.

Rregullimi për praninë e një kopshti.

Rregullimi për praninë e një garazhi.

Zgjidhje

FaktorëtObjectSestimated1234 Zona, M2150150150200200 Rregullimi -13000-130001and3-3000-3000-3000 3and4GaragetherEisnothereisnoadjustment +2000 +20001and2 çmimi 29000290002900029000

3. Analiza e rezultateve të marra dhe përfundimi përfundimtar për çmimin e mundshëm të objektit duke përdorur qasjen krahasuese

Faza përfundimtare e qasjes krahasuese është analiza e llogaritjeve të bëra për të marrë vlerën përfundimtare të vlerës së objektit që vlerësohet. Në këtë rast është e nevojshme:

Kontrolloni me kujdes të dhënat e krahasueshme të shitjeve të përdorura për llogaritjen dhe vlerat e tyre të rregulluara.

Barazoni vlerat e rregulluara të shitjeve të krahasueshme duke llogaritur vlerën mesatare të ponderuar (mesatarja aritmetike).

Pesha më e madhe u caktohet vlerave të çmimeve të rregulluara të atyre analogëve të përzgjedhur në të cilat u prezantua një numër dhe madhësi më e vogël e ndryshimeve. Me fjalë të tjera, pesha më e madhe kur bien dakord për rezultatet e rregullimeve do t'u jepet atyre analogëve që janë më të krahasueshëm me objektin që vlerësohet.

Është gjithashtu e mundur të llogariten sasi të tilla si modaliteti dhe mesatarja. Llogaritja e vlerës mesatare aritmetike justifikohet nëse:

numri i analogëve të zgjedhur është minimal;

çmimet e tyre të rregulluara janë mjaft afër. Mesatarja e ponderuar e llogaritur nga vlerësuesi në shumicën e rasteve do të jetë çmimi përfundimtar i mundshëm i shitjes së pronës që vlerësohet, i cili mund të rrumbullakoset brenda kufijve të pranueshëm në çdo rast specifik.

Zbatimi praktik i qasjes krahasuese është i mundur në prani të një tregu të zhvilluar të pasurive të paluajtshme. Në mungesë të një tregu të tillë ose të zhvillimit të pamjaftueshëm të tij, si dhe nëse prona që vlerësohet është e specializuar ose ka përfitime dhe ngarkesa të jashtëzakonshme ekonomike që nuk pasqyrojnë gjendjen e përgjithshme të tregut, përdorimi i kësaj qasjeje është i papërshtatshëm.

Edhe pse kjo qasje duket mjaft e thjeshtë dhe e drejtpërdrejtë në shikim të parë, zbatimi i saj në praktikë shoqërohet me shumë vështirësi dhe konventa. Prania e vështirësive të tilla është për faktin se në natyrë nuk ka as dy objekte të pasurive të paluajtshme absolutisht të ngjashme. Për më tepër, disa dallime mund të ndryshojnë kontributin e tyre në përputhje me ndryshimet në situatën e tregut.

Një vështirësi tjetër në zbatimin e kësaj qasjeje është nevoja për të marrë parasysh transaksionet që korrespondojnë me përkufizimin e vlerës së tregut, domethënë ato që nuk janë ndikuar nga faktorë jo të tregut. Kur shiten prona me të ardhura të mëdha, informacioni rreth karakteristikave ekonomike dhe kushteve të shitjes shpesh është i padisponueshëm ose i paplotë, kështu që në raste të tilla qasja e tregut mund të përshkruajë vetëm gamën në të cilën vlera e tregut ka më shumë gjasa të bjerë.

Tutoring

Keni nevojë për ndihmë për të studiuar një temë?

Specialistët tanë do të këshillojnë ose ofrojnë shërbime tutoriale për temat që ju interesojnë.
Paraqisni aplikacionin tuaj duke treguar temën tani për të mësuar në lidhje me mundësinë e marrjes së një konsultimi.