Čo čaká realitný trh? Trh s nehnuteľnosťami, ktorý beží sám od seba. Spočítajte si sami: online kalkulačky

Príčiny destabilizácie.

Teraz sme svedkami poklesu trhu: ceny starých nehnuteľností klesajú, objemy predajov novostavieb klesajú, celkový počet transakcií a vydaných hypotekárnych úverov sa znížil. Tento stav sa vyvíjal postupne, v priebehu 2-3 rokov, v dôsledku nasledujúcich faktorov:
1. Uvalenie sankcií voči našej krajine, zákaz nadobúdania zahraničných cenných papierov veľkými domácimi investormi.
2. Nedostatok stabilného rastu príjmov pre potenciálnych kupcov, neschopnosť splácať zaťažujúce splátky hypotéky.
3. Zmeny výmenných kurzov, problémy s hypotékami v cudzej mene v rubľoch, rast úrokových sadzieb, sprísnenie požiadaviek na hypotéky pre dlžníkov.
4. Obmedzené obdobie programu na poskytovanie hypotekárnych úverov s podporou štátu.
5. Nárast nákladov na výstavbu nového bývania, krach stavebných firiem, pokles výšky investícií do bývania.
V budúcom roku by sme podľa odborníkov nemali očakávať prudký nárast realitného trhu.

Ďalší pokles cien nehnuteľností v roku 2017.

Prognóza cien nehnuteľností na rok 2017 potvrdzuje všeobecný klesajúci trend. Uralská komora nehnuteľností verí, že roky 2017 a 2018 budú pre predaj na trhu katastrofálne. Ak teraz dôjde len k miernemu poklesu ziskovosti, potom je v budúcnosti možný kolaps predaja bytov. Na sekundárnom trhu s bývaním odborníci očakávajú zníženie cien za meter štvorcový. Napríklad v Jekaterinburgu sa predpokladá pokles nákladov o 5 – 7 %. Tento stav vecí na trhu možno nazvať výhodným pre kupujúcich. Práve teraz si môžete vybrať zo širokej škály ponúk vhodný byt za zníženú cenu. Ak si predtým spotrebiteľ mohol dovoliť 1-2 izbový byt, teraz si za rovnakú cenu môžete pozrieť 2-3 izbový alebo väčší.

Vysoká pravdepodobnosť krízy.

Gennadijovi Sternikovi, profesorovi Ruskej ekonomickej univerzity, sa rast na trhu s nehnuteľnosťami zdá možný až po roku 2017. Navyše výrazné zvýšenie cien možno zaznamenať až v roku 2019. Dovtedy sa bude situácia len zhoršovať, čo povedie ku kríze, ktorej dno bude v roku 2017. Výstavba nových bytov bude zmrazená alebo pozastavená a firmy upustia od veľkých projektov. Stagnáciu na trhu s bývaním pripisuje vedec nedostatočnému rastu príjmov domácností. Niektorí odborníci varujú, že realitný trh v roku 2017 môže dosiahnuť najhoršiu výkonnosť za posledné roky. Očakáva sa, že situácia sa zmení k lepšiemu až do roku 2020. Najmenší dopad bude mať kríza na veľké mestá, no v malých mestách a obciach bude vzhľadom na nízke príjmy obyvateľstva citeľnejší pokles počtu transakcií.

Kríza novostavieb.

V súčasnosti spotrebitelia pomaly kupujú nové budovy. Často je v novostavbe až polovica bytov prázdna. Táto situácia bude pokračovať ešte dlho, poznamenáva Vjačeslav Trapeznikov, výkonný riaditeľ Cechu staviteľov Uralu. Ceny nehnuteľností pri novostavbách sa v roku 2017 s najväčšou pravdepodobnosťou neznížia. Pre vývojárov je mimoriadne nerentabilné prudko znižovať ceny, a to aj kvôli zvyšovaniu objemu predaja. Stavitelia nebudú pracovať so stratou, takže trh s novými budovami sa s najväčšou pravdepodobnosťou zastaví bez náhlych pohybov a čaká na lepšie časy. Niektorí analytici upozorňujú na možnosť rastu cien na pozadí rastúcich stavebných nákladov. Dôsledkom týchto akcií bude prirodzene zníženie počtu objektov uvádzaných do prevádzky, čo znamená, že v budúcnosti je možný nedostatok nových budov.

Rastúci dopyt spotrebiteľov po nehnuteľnostiach v roku 2017.

Prognóza realitného trhu na rok 2017 však predpovedá nielen vznik negatívnych trendov. Podľa šéfa Sberbank Germana Grefa, ak bude na trhu aspoň nejaká pozitívna dynamika, bude to len v oblasti dopytu. Teraz väčšina investorov do nehnuteľností zamrzla v očakávaní ešte väčšieho poklesu cien na sekundárnom trhu. V roku 2017 sa očakáva prudký nárast záujmu spotrebiteľov. No napriek súčasným priaznivým cenám bývania nemožno v najbližšom období očakávať zdražovanie. Investori, ktorí chcú rýchlo využiť zmeny cien nehnuteľností, si preto budú musieť počkať. Obdobie na investovanie je teda priaznivé, no rýchly zisk nepríde. Aby sme to zhrnuli, konštatujeme, že väčšina názorov sa prikláňa k očakávaniu ďalšieho poklesu realitného trhu v roku 2017. Ak v rokoch 2015 - 2016 trh s nehnuteľnosťami stále reagoval normálne a spotrebitelia zostali solventní vďaka predkrízovým bezpečnostným vankúšom, potom v roku 2017 bezpečnostná rezerva skončí a začne kríza. Analytické údaje bohužiaľ neposkytujú upokojujúce predpovede. Ceny sekundárneho bývania budú naďalej klesať, čo povedie k zvýšeniu dopytu. Nemožno však očakávať výrazné zníženie cien novostavieb, keďže v posledných rokoch je tendencia zvyšovania nákladov na bývanie. Je pravdepodobný kolaps trhu, preto je potrebné vopred prijať množstvo protikrízových opatrení. Čo sa týka realitných a stavebných organizácií, stále majú čas na vypracovanie akčného programu zohľadňujúceho možnosť krízy.

Trh s nehnuteľnosťami je segment ekonomiky, ktorý obzvlášť ostro reaguje na krízové ​​procesy. Negatívna dynamika cien ropy, nestabilita výmenného kurzu rubľa a spomalenie ekonomického rastu prispieva k poklesu cien bývania. Čo sa stane s cenami nehnuteľností v roku 2019: majú investori investovať svoje peniaze do domov a bytov už teraz alebo počkať na lepšie časy? Na túto otázku odpovedajú autoritatívni odborníci.

Aké faktory ovplyvňujú ruský trh s nehnuteľnosťami?

Ruská ekonomika naďalej funguje v kríze, a preto aj trh s nehnuteľnosťami zostáva vo veľmi napätej situácii z dôvodu:

• Aktívny pokles dopytu, ktorý je vyvolaný zvýšením sadzieb hypoték a neochotou občanov robiť veľké nákupy v nestabilnej makroekonomickej situácii;
• Pokles stavebných objemov v dôsledku rastu cien materiálov a sťažených podmienok na získanie bankových úverov pre developerov.

Je potrebné venovať osobitnú pozornosť faktorom, ktoré negatívne ovplyvňujú fungovanie ruského trhu s nehnuteľnosťami:

• Rozšírenie sankcií zo strany západných krajín, ktoré bráni domácim bankám v prístupe k lacným externým zdrojom kapitálu a vylučuje možnosť zníženia úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie.
• Pokles reálnych príjmov občanov, ktorý im neumožňuje splácať nevýhodné hypotéky.
• Pokles výmenného kurzu rubľa, čím sa držitelia hypoték v cudzej mene dostali do mimoriadne nevýhodnej pozície.
• Sťaženie podmienok pre získanie úverov na bývanie, čo sa prejavuje rastúcimi úrokovými sadzbami a sprísňovaním požiadaviek na dlžníkov.

Vzhľadom na vyššie uvedené okolnosti sa odborníci domnievajú, že roky 2019 a 2020 budú pre ruský realitný trh najťažšie. Podľa sociologických prieskumov aj v aktuálnom roku 2019 každý 10. Rus odložil kúpu bývania o niekoľko rokov a každý 6. sa rozhodol túto udalosť odložiť na neurčito. Preto v rokoch 2019-2020. dôjde k výraznému zníženiu dopytu.

K oživeniu dôjde až v rokoch 2019-2020. ovplyvnený klesajúcimi hypotekárnymi sadzbami, realizáciou vládnych podporných programov v sektore nehnuteľností a pomocou regionálnych úradov.

Čo na to hovoria odborníci?

Zníženie dopytu na ruskom realitnom trhu v roku 2019 vyvolá ďalší pokles cien domov a bytov. Túto predpoveď uvádzajú všetci odborníci bez výnimky.

Profesor Ruskej ekonomickej univerzity pomenovaný po. G.V. Plechanov, vedúci analytik ruského trhu s nehnuteľnosťami Gennadij Sternik

V roku 2019 je pravdepodobnosť prehĺbenia stagnácie na trhu s rezidenčnými a nebytovými nehnuteľnosťami extrémne vysoká. Oživenie trhu sa začne až v roku 2020. V dôsledku toho by sa mali ruské realitné kancelárie pripraviť na aktívne znižovanie nákladov na objekty. Situáciu skomplikuje fakt, že developeri v reakcii na pokles cien znížia ponuku nehnuteľností. Budúci rok sa zároveň dá považovať za najpriaznivejší čas na investíciu, ktorá sa dá neskôr určite predať za vyššiu cenu.

Prezidentka Ruského cechu realitných maklérov (RGR) Tatyana Demenyuk

Ceny nehnuteľností budú v roku 2019 ešte klesať. Minimálne zníženie bude 5-7%. O koľko sa však trhová cena môže reálne znížiť, bude možné posúdiť až koncom roka. Po prvé, pád zasiahne staré bývanie (postavené v 60-80-tych rokoch) na okraji mesta, ktoré má nízku likviditu.

Prezident Uralskej komory nehnuteľností Eduard Bogdanov

Ak bol rok 2016 pre kupujúcich nehnuteľností pohodlný, keďže im trh ponúkol značný počet možností, čo im dal možnosť vyjednávať a čakať, potom v roku 2019 bude situácia iná: spolu s výrazným poklesom hodnoty bude zníženie ponuky približne o 40 %.

Výkonný riaditeľ Cechu staviteľov Uralu

V novostavbách v roku 2019 ceny nehnuteľností klesnú, čo povedie k „zamrznutiu“ primárneho trhu s nehnuteľnosťami. Developeri nebudú chcieť pracovať so stratou, a preto znížia ponuku.

Prognózy väčšiny analytikov teda predpovedajú ďalší pokles cien na ruskom realitnom trhu v roku 2019. Objavujú sa však aj názory, podľa ktorých sa v roku 2019 začne segment kúpy a predaja domov a bytov sanovať z dôvodu postupnej stabilizácie ekonomiky. Tento názor zdieľa aj šéf Sberbank German Gref. Presný obraz o nákladoch, dopyte a ponuke domov a bytov v Rusku však bude jasný až koncom tohto roka.

Ceny na realitnom trhu sú dlhodobo nezmenené, pričom klesajúci trend pokračuje. Na základe výsledkov z roku 2017 môžeme konštatovať, že sa vytvorili priaznivé podmienky na kúpu nehnuteľností, s čím súvisí aj pokles sadzieb hypoték, ktorý dosahuje 7 % ročne. Existujú preferenčné programy, vládne dotácie a zľavy od vývojárov. Oplatí sa teda kúpiť dom alebo je lepšie odložiť obchod na budúci rok? Aké sú vyhliadky na realitnom trhu? Je investícia do bývania výhodná a ekonomicky opodstatnená?

Situácia na realitnom trhu na konci roka 2017

Na konci roka 2017 trh s nehnuteľnosťami vykazuje klesajúci trend cien, čo umožňuje kúpiť bývanie za mierne ceny. Populačný dopyt je obmedzený a ponuka neustále rastie. V Moskve nastáva táto situácia:

Vývojári neustále spúšťajú akcie, partnerstvá a cenové zľavy pre klientov, čo je spôsobené tvrdou konkurenciou v odvetví. Ku koncu roka 2017 sa ceny nezvýšili, no výrazne vzrástlo uvádzanie novostavieb do prevádzky.

Majú obyvatelia hlavného mesta kupovať byty na hypotéku alebo je lepšie počkať do budúceho roka? Odborníci sa domnievajú, že súčasná situácia na realitnom trhu je pre kúpu bývania najpriaznivejšia. Najnižšia sadzba hypotéky je 6,75 %, dotuje ju developer. Samozrejme, môžeme očakávať, že v najbližších rokoch sa bude uplatňovať propagačná sadzba 6 %, ale už teraz je výhodné kupovať byty.
V súčasnosti úrokové sadzby hypoték výrazne klesli a banky zavádzajú rôzne schémy nákupu nehnuteľností. Aj keď sa hypotéka v roku 2018 ukáže ako výhodnejšia, existujúci úver môžete refinancovať.
Mám si kúpiť dom na hypotéku alebo je lepšie nasporiť požadovanú sumu? Samozrejme, každý sa o tom rozhodne nezávisle. Ak nájdete vhodný byt, ktorý vám bude cenovo úplne vyhovovať, oplatí sa vziať si úver. Ak na trhu ešte nie sú optimálne ponuky, môžete v sporení pokračovať. Pravda, hrozia finančné otrasy a strata úspor, ako tomu bolo v roku 2014. Pre tých, ktorí sporia, je lepšie previesť viac ako polovicu úspor do cudzej meny a vložiť ju do Sberbank alebo VTB - v hotovosti do bezpečnostnej schránky.

Cenovka za bývanie od developera sa ukazuje byť nižšia kvôli nízkemu dopytu a pôsobivému objemu štvorcových metrov uvedených do prevádzky. Koľko peňazí je potrebných na kúpu primárneho domu?

Vo všeobecnosti je najatraktívnejšia možnosť kúpa bytu od developera. Nielenže na vás čakajú akcie a znížené ceny, ale aj ceny sú dostupné. Takže výberom bytu v novom komplexe Liner a zaplatením 100% jeho nákladov získate dizajnové úpravy a kuchyňu vybavenú modernými spotrebičmi.

Máme očakávať, že ceny bytov v Moskve klesnú a že nákup bytov bude oveľa výhodnejší ako teraz? Tento trend existuje, ale vytváranie dlhodobých prognóz je problematické. Odborníci sa domnievajú, že do roku 2021 ceny dosiahnu tieto úrovne:

Ale nestojí za to hovoriť o priemernej cene, pretože závisí nielen od vyhliadok na rozvoj trhu, úrovne ponuky a dopytu, ale aj od vybraného objektu, jeho polohy a dostupnosti infraštruktúry.
Investičná atraktivita nehnuteľností, aj keď sa na základe výsledkov minulých rokov znížila, stále zostane. Stále je vhodné investovať peniaze vo fáze výstavby a potom predať byty podľa zadania. Na trhu sú stále klasickí investori, ktorí o pár rokov nakupujú štvorcové metre na ďalší predaj, ale aj na prenájom.
V roku 2018 netreba očakávať prudké zníženie cien, aj keď kupujúci môžu nájsť zaujímavú ponuku vďaka pôsobivým zľavám od developera. Akcie sa však zvyčajne nevzťahujú na celý objem bytov - nie je možné zaručiť, že ponuka bude vyhovovať. S výrazným znížením cien nemožno počítať – náklady na bývanie sú už teraz extrémne nízke a pri neustálom zdražovaní pozemkov, stavebných materiálov a výstavby si developeri jednoducho nemôžu dovoliť ešte väčšie zľavy.
Kúpa bytu na hypotéku sa dnes naozaj oplatí, najmä ak vaše úspory nerastú dostatočne rýchlo. Ak sa vám podarí sporiť aspoň 100-200 tisíc mesačne, mali by ste počkať, aby ste si v banke nepožičiavali veľkú sumu.
vyhliadky na realitnom trhu,

Situácia na realitnom trhu na konci roka 2017 Realitný trh na konci roka 2017 vykazuje klesajúci trend cien, čo umožňuje kúpiť bývanie za rozumnú cenu. Populačný dopyt je obmedzený a ponuka neustále rastie. V Moskve nastáva táto situácia:

• Nehnuteľnosti sú čoraz menej zaujímavé pre investorov a špekulantov, ktorí plánujú investovať peniaze v krátkodobom horizonte;
• Na rozdiel od trhu v iných mestách je luxusné bývanie v hlavnom meste veľmi žiadané – developeri tu stavajú budovy prémiovej triedy. V Ramenki sa tak čoskoro objaví viac ako 140 tisíc metrov štvorcových. bývanie v obchodnej triede;
• Odporúča sa investovať peniaze do počiatočných fáz výstavby, napríklad v komplexe Garden Quarters je cena metra spočiatku 450 tisíc rubľov a v štádiu pripravenosti sa zvyšuje na 600 tisíc;
• Kvalita zariadení sa v porovnaní s posledným desaťročím výrazne zlepšila. S rastúcou konkurenciou rastie aj úroveň komfortu – zariadenia na úrovni komfortu sú vybavené rozvinutou infraštruktúrou a neobvyklými riešeniami plánovania;
• Hranice medzi triedami bývania sa stierajú a komfortný byt kúpite ešte lacnejšie ako ekonomický segment.
• Byty s malými plochami a zodpovedajúcimi cenami sú stále veľmi žiadané. Nie každý si môže hneď dovoliť kúpiť veľký a pohodlný byt v Moskve.

Hypotéka – oplatí sa v roku 2017 uzavrieť?

Čo je výhodnejšie: bývanie mimo Moskovského okruhu alebo v rámci neho?

1. Ak blízkosť centra nie je dôležitá, veľa zaujímavých možností nájdete aj mimo Moskovského okruhu. Napríklad v Novej Moskve, v rezidenčnom komplexe Španielske štvrte, sa trojizbové byty predávajú za 6,5 ​​milióna rubľov;
2. Ak hľadáte bývanie s rozvinutou infraštruktúrou v blízkosti, jednoizbové byty sú cenovo najdostupnejšou možnosťou. Za 5,3 milióna si môžete kúpiť štúdio na ihrisku Khodynka s nákupným centrom Aquapark, školami a škôlkami v blízkosti;
3. Sekundárne bývanie sa predáva za cenu, ktorá priamo závisí od umiestnenia budovy a želaní majiteľa.

Vyhliadky na rozvoj trhu s nehnuteľnosťami: čo očakávať?

• Sekundárne bývanie - 100 - 140 tisíc rubľov za meter štvorcový;
• Nové budovy ekonomickej triedy – 100 tisíc;
• Komfortné segmentové bývanie – 120-140 tisíc;
• Biznis trieda – menej ako 200 tis.

Vážne krízové ​​javy v ruskej a globálnej ekonomike prispievajú k stagnácii trhu s bývaním, znižovaniu cien, a teda k poklesu reálneho dopytu obyvateľstva.

Situáciu na realitnom trhu dnes charakterizuje pokles objemov predaja, pokles cien rezidenčných nehnuteľností starých akcií, pokles celkového počtu transakcií a hypotekárnych úverov poskytnutých bankami.

Takéto trendy sa formovali postupne, za posledné 2-3 roky, z nasledujúcich dôvodov:

• zavedenie politických a ekonomických sankcií proti Rusku, zákaz získavania cenných papierov veľkými ruskými investičnými spoločnosťami a súkromnými podnikateľmi v zahraničí;
• zvýšenie nákladov na výstavbu nových budov;
• zníženie objemov av dôsledku toho bankrot stavebných spoločností;
• zníženie platobnej schopnosti potenciálnych kupcov a nedostatočný stabilný rast ich príjmov, ťažkosti so splácaním dlhu;
• nestabilita výmenných kurzov, ktorá vytvára problém s hypotékami v cudzej mene pri prepočte na ruské ruble;
• zvýšenie úrokových sadzieb na novo vydané hypotekárne úvery a sprísnenie požiadaviek bánk na potenciálnych dlžníkov a zabezpečenie;
• termínované limity a dotácie.

To všetko malo negatívny vplyv na cenové procesy na trhu s bývaním, objemy predaja a prenájmu rezidenčných nehnuteľností.

Vzťah ponuky a dopytu

Väčšina prognóz ruských ekonómov sa scvrkáva na všeobecný názor, že v roku 2017 by sme mali očakávať pokračovanie všeobecného trendu recesie a poklesu cien nehnuteľností. Ak v rokoch 2015-2016 došlo k postupnému poklesu príjmov občanov a dopytu po bývaní a komerčných nehnuteľnostiach, tak v nasledujúcom roku je možné dosiahnuť „dno“ alebo kolaps trhu.

Okrem toho bude tento proces zdĺhavý a bude trvať 2 až 4 roky.

Fáza rýchleho poklesu bude charakterizovaná nasledujúcimi javmi:

1. nové bývanie sa s najväčšou pravdepodobnosťou bude snažiť minimalizovať riziká znížením objemu objednaných priestorov a za hlavný smer svojej činnosti si vyberie výstavbu len finančne výnosných objektov. Táto politika povedie k trvalému zníženiu rozsahu zadávania nehnuteľností.
2. Miera solventnosti ruského obyvateľstva bude naďalej rapídne klesať a kúpa nehnuteľností či zlepšovanie životných podmienok sa stanú druhoradými. Úroveň poklesu dopytu v tejto situácii sa odhaduje na 30 % v porovnaní s bežným rokom. To povedie k zmrazeniu výstavby nových budov, zvýšeniu podielu nepredaných priestorov v rámci nového bývania na 50 % a presunu dôrazu na sekundárny realitný trh.
3. Situácia na sekundárnom trhu bude nejednoznačná. Od začiatku roka 2017 sa ruší štátny dotačný program so zvýhodnenými úrokovými sadzbami na kúpu nového bývania. To povedie k prilákaniu podielu kupujúcich z primárneho trhu. Vzhľadom na kategórie nehnuteľností na sekundárnom trhu sa očakáva, že cena za meter štvorcový na starom sklade pri podobne klesajúcom dopyte zlacnie a ceny luxusných bytov a komerčných priestorov zostanú na súčasnej úrovni alebo mierne klesnú. . Väčšinou je to spôsobené nedostatočnou flexibilitou predajcov a ich neochotou za každých okolností znížiť cenu (aj keď proces predaja dlhodobo mešká).
4. K poklesu objemu hypotekárneho portfólia prispeje aj neochota bánk znižovať ročné sadzby hypotekárnych úverov, prísne požiadavky na nehnuteľnosti a potenciálnych dlžníkov, čo negatívne ovplyvní úroveň dopytu.
5. Krízové ​​javy v podobe silného kolapsu objemu prenajímaných priestorov zasiahnu podobne aj trh komerčných a rezidenčných prenájmov. V segmente rezidenčných nehnuteľností sa nájomcovia zamerajú na byty a izby s menšou rozlohou a nízkym mesačným nájomným. V kategórii komerčných nehnuteľností bude pokračovať trend výrazného znižovania nákladov na 1 meter štvorcový za účelom predaja akýmkoľvek spôsobom. V roku 2017 bude tento trh viac ovplyvnený otázkou nerovnováhy medzi ponukou a dopytom smerom k silnej nerovnováhe dopytu.

Stabilizácia súčasnej situácie sa očakáva do roku 2019-2020.

Práve v tomto období sa predpovedá začiatok oživenia a postupný návrat na predkrízové ​​úrovne.

Cenová hladina bývania v roku 2017

Väčšina odborníkov, ktorí predpovedajú vývoj realitného trhu v blízkej budúcnosti, si netrúfa vysloviť konkrétne čísla a ceny bytov.

Situácia bude mať individuálny scenár v každom konkrétnom regióne. Moskva, Petrohrad a niektoré ďalšie najväčšie mestá Ruskej federácie s najväčšou pravdepodobnosťou zažijú obdobie prudkého poklesu cien.

V novej ekonomickej realite sa náklady priblížia k skutočnej hodnote, čo bude mať len pozitívny vplyv na ďalší vývoj trhu s bývaním a komerčnými nehnuteľnosťami.

Niektorí odborníci zastávajú názor, že ceny v budúcom roku klesnú o 5-7%, iní očakávajú pokles o viac ako 10-15%. Poďme analyzovať prognózy a závery popredných ruských realitných expertov.

Názor realitných znalcov

Šéf ruskej Sberbank G. Gref uvádza prognózu vývoja ruského trhu s nehnuteľnosťami na základe skutočnosti, že bude pozorovaná pozitívna dynamika len vo vzťahu k dopytu. Väčšina investorov podľa neho očakáva ešte väčšie tempo poklesu cien na sekundárnom trhu. A aj napriek relatívne priaznivým cenám rezidenčných nehnuteľností sa v najbližších rokoch nepočíta s rastom.

2016-2017 je priaznivé obdobie na investovanie bez možnosti získania rýchlej marže. Na to budete musieť počkať asi päť rokov.

Profesor Ruskej ekonomickej univerzity G. Sternik naznačuje pokles realitného trhu v Rusku od roku 2017. Podľa jeho názoru budú ceny a dopyt po bývaní klesať minimálne do roku 2019. V budúcom roku sa realitný trh dostane na najnižšiu úroveň. Veľké množstvo novostavieb zamrzne, stavebné firmy odmietnu realizovať veľké projekty pre prudký pokles platobnej schopnosti občanov krajiny. Kríza najviac zasiahne malé mestá, kde bude pokles objemu transakcií citeľnejší ako v mestách nad milión obyvateľov.

Prognóza prezentovaná Uralskou komorou nehnuteľností predpokladá aj vývoj krízy na ruskom realitnom trhu. V rokoch 2017-2018 dôjde k prudkému poklesu objemu predaja. Vo väčšej miere sa to dotkne bytov zo starého fondu, ako aj stavaných na okrajoch miest. Developerov nových domov to zaviaže skvalitniť výstavbu a sadové úpravy a prilákať tak potenciálnych kupcov.

Aktuálny rok je podľa odborníkov komory najpriaznivejším obdobím na kúpu rezidenčných nehnuteľností vzhľadom na prítomnosť mnohých výhodných ponúk na primárnom aj sekundárnom trhu. Štátna podpora a nižšie sadzby hypoték v najbližšom období pomôžu pozitívne ovplyvniť situáciu na realitnom trhu.

Prognóza realitného trhu na rok 2017 je v oblasti výstavby novostavieb negatívna, keďže dôjde k prudkému poklesu ponuky a zmrazeniu mnohých investičných projektov.

Kríza povedie k jasnej nerovnováhe medzi ponukou a dopytom s jasnou prevahou dopytu a k výraznému poklesu objemu predaja a cien nehnuteľností.

Poďme analyzovať hlavné dôvody poklesu v segmente. Rok 2015 bol charakteristický prudkým poklesom cien hlavných druhov nehnuteľností. Len v Moskve byty zlacneli v priemere o 10-15%, berúc do úvahy zľavu. Rok 2016 sa začal podľa podobného scenára. Stalo sa to z nasledujúcich dôvodov:

• klesajúce ceny ropy;
• pokles efektívneho dopytu, zvýšenie ponuky;
• vysoká miera inflácie;
• zvýšenie úrokových sadzieb z úverov.

Podľa predpovedí analytikov pre ceny nehnuteľností v roku 2017 budeme čeliť recesii. Tento jav sa vyznačuje týmito hlavnými črtami:

• dopyt klesá pod ponuku;
• objemy výstavby klesajú;
• rast ponuky sa spomaľuje;
• Dochádza k poklesu cien nehnuteľností.

Spomalenie dopytu zastavilo správanie kupujúcich. Na klesajúce ceny bytov, ako aj fámy o konci vládnych dotácií na hypotéky reagovali zvýšením investícií do bytových a nebytových nehnuteľností. Tento trend však rýchlo skončil z jednoduchého dôvodu – zníženie príjmov domácností.

Čo nás čaká v roku 2017

Podľa prognózy šéfa Sberbank, pána Grefa, sa realitný trh našej krajiny v roku 2017 zotaví. Mnohí odborníci však tento postoj považujú za neprimerane optimistický. Podľa väčšiny odborníkov bude pesimistický scenár vývoja trhu pokračovať.

Pokles cien nehnuteľností podľa analytikov z REU. G.V. Plekhanov, v roku 2017 je to nevyhnutné. Dôjde aj k zníženiu efektívneho dopytu a ponuky, ako aj k ešte väčšiemu spomaleniu výstavby. K podobným záverom dospeli aj odborníci z Uralskej komory.

Zároveň si nemožno nevšimnúť faktory, ktoré môžu realitný trh zachrániť pred ďalším kolapsom. Medzi nimi:

• zníženie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov;
• posilnenie vládnej podpory výstavby;
• pomoc zo strany krajských úradov a vlády.

Ak sa tieto opatrenia neprijmú, ruský trh bude čeliť nevyhnutnému kolapsu. Ceny nehnuteľností v Rusku tak podľa prognózy v roku 2017 klesnú.

Naučiť sa žiť v nových realitách

Podľa väčšiny odborníkov sa súčasná kríza na trhu podobá situácii v rokoch 2008-2009, ale má aj svoje jedinečné vlastnosti. Celkovo sa nestalo nič katastrofálne, len sa všetky ekonomické subjekty musia naučiť žiť v nových realitách.

Dovoľte nám zdôrazniť niektoré pozitívne aspekty, ktoré preukázali odolnosť segmentu voči otrasom:

• developeri neuviazli v dlhoch a po predchádzajúcich boomoch dokázali nahromadiť vankúš likvidity;
• uvedomenie si potreby starať sa o obrat tohto sektora, ako aj potrebu znižovania nákladov na bytové a nebytové aktíva;
• zosúladenie cien s realitou Ruska;
• uvedomenie si, že už nebude taký rast cien ako doteraz.

Vládna podpora sektora

Rozhodnutie Dmitrija Medvedeva predĺžiť štátne dotácie na hypotéky do roku 2017 je nepochybne pozitívnou správou. Bolo schválené zvýšenie úverového limitu na celkovo 1 bilión. trieť. Celková výška dotácií sa znížila o 1 percento. Toto opatrenie je zatiaľ predĺžené do 1. januára 2017. Do tejto doby je možné získať hypotekárny úver za zvýhodnenú sadzbu - kľúčová sadzba je +2,5 percentuálneho bodu.

Ako uviedol prvý podpredseda vlády Ruska, pán Šuvalov, do roku 2018 sa očakáva progresívne zníženie úrokových sadzieb hypoték na 7 – 8 %, takže ich dotácie už nebudú potrebné.

Kto bude profitovať zo súčasnej situácie?

Každá kríza nás niečo naučí. Ak sa poučíte zo súčasnej situácie, môžete v budúcnosti získať mnoho bonusov. Posledných 12 rokov si v Rusku predajcovia diktujú svoje podmienky. Z tohto dôvodu sme mali nafúknuté hodnoty nehnuteľností. Teraz vidíme stabilný trend smerom k vytvoreniu „trhu kupujúceho“.

Ceny nehnuteľností budú podľa odborníkov v roku 2017 klesať. Uvedené čísla sú 5-7 %. Žiadny odborník však nenesie zodpovednosť za to, aby presne uviedol, o koľko jeho hodnota klesne.

Všetci zároveň predpovedajú pokles nákladov na staršie bývanie, ako aj na okrajoch miest. Developeri budú nútení skvalitniť výstavbu a upraviť okolie. Toto je prvá výhoda, ktorú možno z tejto situácie odvodiť.

Ďalšou nepochybnou výhodou je zníženie nákladov na nehnuteľnosti v Rusku. V tejto súvislosti sa mnohí pýtajú, či sa teraz oplatí investovať do kúpy domu. Tu neexistuje jednoznačná odpoveď.

Oplatí sa kúpiť byt v čase krízy?

Investovanie do nehnuteľností počas krízy je jednou z najobľúbenejších možností, ako ušetriť peniaze v rubľoch. Zároveň si nemožno nevšimnúť nárast rizík z takýchto investícií, keď sa kolaps zhoršuje.

Ak sa chystáte zaobstarať si dom pre vlastnú potrebu, potom je lepšie to urobiť ihneď, pred možným zhoršením vašej finančnej situácie. Vaše úspory totiž môže pohltiť inflácia.

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti na investičné účely, musíte pochopiť, že návratnosť sa dostaví až v roku 2020. Rýchle oživenie trhu v Rusku po súčasnej recesii nemožno očakávať.

Hlavným pravidlom investovania je kupovať, keď je to lacné, predávať, keď je to drahé. Ak však nie ste odborník, nájsť práve toto dno môže byť problematické. Nečakajte preto ďalší pokles cien a kúpte si byt či dom už teraz, pričom v niektorých bankách je zvýhodnená úroková sadzba hypotéky.

Ak však požadovanú sumu nemáte, má zmysel počkať na ďalší pokles cien a zároveň chýbajúcu sumu nahromadiť.

Tipy na kúpu nehnuteľnosti počas krízy:

• hrajte na istotu pri kúpe vedľajšieho domu. Kvôli klesajúcim cenám sa mnohí predajcovia rozhodnú nehnuteľnosť stiahnuť z predaja. Ak ste si už vybrali možnosť, ktorá vám vyhovuje, potom je lepšie uzavrieť zmluvu o vklade. Uveďte v ňom, že pri vyradení nehnuteľnosti z predaja vám predávajúci bude musieť zaplatiť dvojnásobok zálohy. Ešte lepšie je uzavrieť predpredajnú zmluvu a uviesť v nej podmienky transakcie, náklady, miesto a spôsob prevodu peňazí.
• Buďte opatrní pri nových budovách. Nakupujte nehnuteľnosti v záverečnej fáze výstavby, kontaktujte iba spoľahlivých developerov a sledujte proces výstavby.

Ako sa zachovajú vývojári?

Prognóza stavu realitného trhu v Rusku na rok 2017 je pre developerov negatívna. Rast ponuky sa preto v blízkej budúcnosti spomalí. Čelíme zmrazeniu stavebných projektov. Zadaná stavebná plocha sa zníži.

Dopyt na realitnom trhu podľa odborníkov začne rásť až v roku 2019. Nasledovať bude zvyšovanie cien. Preto, ak sa v blízkej budúcnosti rozhodnete pre kúpu objektu, je lepšie to neodkladať.