Kas laukia nekilnojamojo turto rinkoje? Nekilnojamojo turto rinka, kuri veikia savarankiškai. Apskaičiuokite patys: internetiniai skaičiuotuvai

Destabilizacijos priežastys.

Dabar stebime rinkos nuosmukį: seno nekilnojamojo turto kainos krenta, naujų pastatų pardavimo apimtys, sumažėjo bendras sandorių ir išduotų būsto paskolų skaičius. Tokia padėtis vystėsi palaipsniui, per 2–3 metus, dėl šių veiksnių:
1. Sankcijų mūsų šaliai įvedimas, draudimas stambiems šalies investuotojams įsigyti užsienio vertybinių popierių.
2. Stabilaus potencialių pirkėjų pajamų augimo stoka, nesugebėjimas mokėti varginančių įmokų už būsto paskolą.
3. Valiutų kursų pokyčiai, problemos dėl hipotekos užsienio valiuta rubliais, kylančios palūkanų normos, griežtėjantys reikalavimai skolininkams.
4. Ribotas hipotekos paskolų su valstybės parama programos laikotarpis.
5. Naujo būsto statybos pabrangimas, statybos įmonių bankrotas, investicijų į būstą sumažėjimas.
Ekspertų teigimu, kitąmet nereikėtų tikėtis staigaus nekilnojamojo turto rinkos augimo.

Tolesnis nekilnojamojo turto kainų mažėjimas 2017 m.

2017 metų nekilnojamojo turto kainų prognozė patvirtina bendrą mažėjimo tendenciją. Uralo nekilnojamojo turto rūmai mano, kad 2017 ir 2018 metai bus pražūtingi pardavimams rinkoje. Jei dabar pelningumas mažėja tik šiek tiek, tai ateityje galimas būsto pardavimo žlugimas. Antrinėje būsto rinkoje ekspertai tikisi kvadratinio metro kainų mažėjimo. Pavyzdžiui, Jekaterinburge prognozuojama, kad sąnaudos sumažės 5–7%. Tokia padėtis rinkoje gali būti vadinama naudinga pirkėjams. Šiuo metu iš daugybės pasiūlymų galite pasirinkti tinkamą butą už mažesnę kainą. Jei anksčiau vartotojas galėjo sau leisti 1-2 kambarių butą, tai dabar už tą pačią kainą galima žiūrėti į 2-3 kambarių butą arba didesnį.

Didelė krizės tikimybė.

Rusijos ekonomikos universiteto profesoriui Genadijui Sternikui augimas nekilnojamojo turto rinkoje atrodo įmanomas tik po 2017 m. Be to, ženkliai pabrangti galima tik 2019 m. Iki tol padėtis tik pablogės, sukeldama krizę, kurios žemiausia riba bus 2017 m. Naujų būstų statybos bus įšaldytos arba sustabdytos, o įmonės atsisakys didelių projektų. Būsto rinkos sąstingį mokslininkas sieja su namų ūkių pajamų neaugimu. Kai kurie ekspertai perspėja, kad 2017 m. nekilnojamojo turto rinka gali pasiekti prasčiausius rezultatus per pastaruosius metus. Tikimasi, kad situacija į gerąją pusę pasikeis tik iki 2020 m. Mažiausiai krizė paveiks didmiesčius, tačiau mažuose miesteliuose ir kaimuose, atsižvelgiant į mažas gyventojų pajamas, sandorių skaičiaus mažėjimas bus labiau pastebimas.

Naujų pastatų krizė.

Šiuo metu naujus pastatus vartotojai perka vangiai. Neretai naujame pastate iki pusės butų būna tušti. Tokia padėtis tęsis ilgą laiką, pažymi Viačeslavas Trapeznikovas, Uralo statybininkų gildijos vykdomasis direktorius. Naujų pastatų nekilnojamojo turto kainos 2017 metais greičiausiai nesumažės. Kūrėjams itin nenaudinga smarkiai sumažinti kainas net ir siekiant padidinti pardavimo apimtis. Statybininkai nedirbs nuostolingai, todėl naujų pastatų rinka greičiausiai sustos be jokių staigių judesių, laukdama geresnių laikų. Kai kurie analitikai atkreipia dėmesį į kainų kilimo galimybę augančių statybų kaštų fone. Šių veiksmų pasekmė natūraliai sumažės pradedamų eksploatuoti objektų, o tai reiškia, kad ateityje galimas naujų pastatų trūkumas.

Auganti vartotojų paklausa nekilnojamajam turtui 2017 m.

Tačiau NT rinkos prognozės 2017 metams prognozuoja ne tik neigiamų tendencijų atsiradimą. Pasak „Sberbank“ vadovo Germano Grefo, jei rinkoje bus bent šiek tiek teigiamos dinamikos, tai bus tik paklausos srityje. Dabar dauguma nekilnojamojo turto investuotojų yra sustingę, tikėdamiesi dar didesnio kainų kritimo antrinėje rinkoje. Tikimasi, kad vartotojų susidomėjimas padidės 2017 m. Tačiau, nepaisant dabartinių palankių būsto kainų, artimiausiu metu kainų kilimo tikėtis negalima. Todėl investuotojams, norintiems greitai pasinaudoti nekilnojamojo turto kainų pokyčiais, teks palaukti. Taigi laikotarpis investicijoms yra palankus, tačiau greito pelno nebus. Apibendrinant pastebime, kad dauguma nuomonių yra linkusios tikėtis tolesnio nekilnojamojo turto rinkos nuosmukio 2017 m. Jei 2015 - 2016 metais nekilnojamojo turto rinka dar reagavo normaliai, o vartotojai liko mokūs dėl prieškrizinių saugos pagalvių, tai 2017 metais saugumo riba baigsis ir prasidės krizė. Deja, analitiniai duomenys guodžiančių prognozių neteikia. Antrinio būsto kainos ir toliau mažės, o tai lems paklausos didėjimą. Tačiau ženklaus naujų pastatų kainų sumažėjimo tikėtis negalima, nes pastaraisiais metais pastebima būsto išlaidų didėjimo tendencija. Tikėtina rinkos žlugimas, todėl iš anksto reikia imtis keleto antikrizinių priemonių. Kalbant apie nekilnojamojo turto ir statybų organizacijas, jos dar turi laiko parengti veiksmų programą, atsižvelgdamos į krizės galimybę.

Nekilnojamojo turto rinka – ypač aštriai į krizinius procesus reaguojantis ekonomikos segmentas. Prie būsto kainų kritimo prisideda neigiama naftos kainų dinamika, rublio kurso nestabilumas, ekonomikos augimo sulėtėjimas. Kas nutiks nekilnojamojo turto kainoms 2019 m.: ar investuotojai investuoti pinigus į namus ir butus dabar, ar laukti geresnių laikų? Į šį klausimą atsako autoritetingi ekspertai.

Kokie veiksniai turi įtakos Rusijos nekilnojamojo turto rinkai?

Rusijos ekonomika ir toliau veikia krizės sąlygomis, todėl nekilnojamojo turto rinka taip pat išlieka labai įtempta dėl:

• Aktyvus paklausos mažėjimas, kurį išprovokuoja augančios būsto paskolų palūkanų normos ir piliečių nenoras pirkti didelius pirkinius esant nestabiliai makroekonominei situacijai;
• Statybų apimčių mažėjimas dėl augančių medžiagų kainų ir sunkesnių sąlygų gauti banko paskolas plėtotojams.

Verta atkreipti ypatingą dėmesį į veiksnius, kurie neigiamai veikia Rusijos nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimą:

• Vakarų šalių sankcijų pratęsimas, kuris neleidžia šalies bankams gauti pigių išorinių kapitalo šaltinių ir atmeta galimybę sumažinti būsto paskolų palūkanų normas.
• Sumažėjusios realios piliečių pajamos, o tai neleidžia jiems mokėti varginančių įmokų už būsto paskolą.
• Rublio kurso kritimas, dėl kurio hipotekos užsienio valiuta turėtojai atsiduria itin nepalankioje padėtyje.
• Komplikuojasi būsto paskolų gavimo sąlygos, o tai atsispindi didėjančiomis palūkanomis ir griežtėjančiais reikalavimais skolininkams.

Atsižvelgdami į minėtas aplinkybes, ekspertai mano, kad 2019 ir 2020 metai Rusijos nekilnojamojo turto rinkai bus patys sunkiausi. Sociologinių tyrimų duomenimis, net ir dabartiniais 2019 metais kas 10-as rusas būsto pirkimą atidėjo keleriems metams, o kas 6-as nusprendė šį įvykį atidėti neapibrėžtam ateičiai. Todėl 2019-2020 m. labai sumažės paklausa.

Atsigavimas įvyks tik 2019–2020 m. įtakos turėjo mažėjančios hipotekos palūkanų normos, vyriausybės paramos nekilnojamojo turto sektoriuje programų įgyvendinimas ir regionų valdžios institucijų pagalba.

Ką sako ekspertai?

Paklausos sumažėjimas Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje 2019 metais išprovokuos tolesnį namų ir butų kainų mažėjimą. Šią prognozę pateikia visi be išimties ekspertai.

vardo Rusijos ekonomikos universiteto profesorius. G.V. Plekhanovas, pagrindinis Rusijos nekilnojamojo turto rinkos analitikas Genadijus Sternikas

Tikimybė, kad 2019 metais gilės stagnacija gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų rinkoje, yra itin didelė. Rinkos atsigavimas prasidės tik 2020 m. Dėl to Rusijos maklerių turėtų pasirengti aktyviai mažinti objektų kainą. Situaciją apsunkins tai, kad plėtotojai, reaguodami į kainų kritimą, mažins nekilnojamojo turto pasiūlą. Tuo pačiu palankiausiu laiku investicijoms gali būti laikomi kiti metai, kuriuos vėliau tikrai bus galima parduoti brangiau.

Rusijos maklerių gildijos (RGR) prezidentė Tatjana Demeniuk

2019 metais nekilnojamojo turto kainos dar labiau kris. Mažiausias sumažinimas bus 5-7%. Tačiau spręsti, kiek realiai galima sumažinti rinkos kainą, bus galima tik metų pabaigoje. Visų pirma, nuosmukis paveiks seną būstą (pastatytas 60–80 m.) pakraštyje, kurio likvidumas mažas.

Uralo nekilnojamojo turto rūmų prezidentas Eduardas Bogdanovas

Jei 2016-ieji buvo patogūs nekilnojamojo turto pirkėjams, nes rinka jiems pateikė nemažai pasirinkimo galimybių, suteikdama galimybę derėtis ir laukti, tai 2019-aisiais situacija bus kitokia: kartu su ženkliu vertės sumažėjimu pasiūla sumažės maždaug 40 %.

Uralo statybininkų gildijos vykdomasis direktorius

Naujuose pastatuose 2019 m. nekilnojamojo turto kainos mažės, o tai lems pirminės nekilnojamojo turto rinkos „užšalimą“. Kūrėjai nenorės dirbti nuostolingai, todėl sumažins pasiūlą.

Taigi daugumos analitikų prognozės Rusijos nekilnojamojo turto rinkai 2019 metais prognozuoja tolesnį kainų nuosmukį. Tačiau pasigirsta ir nuomonių, kad 2019 metais dėl laipsniško ekonomikos stabilizavimosi bus pradėtas atkurti namų ir butų pirkimo-pardavimo segmentas. Tokiam požiūriui pritaria ir „Sberbank“ vadovas Germanas Grefas. Tačiau tikslus Rusijos namų ir butų kainos, paklausos ir pasiūlos vaizdas paaiškės tik šių metų pabaigoje.

Kainos nekilnojamojo turto rinkoje nesikeitė ilgą laiką, o mažėjimo tendencija tęsiasi. Remiantis 2017 metų rezultatais, galima teigti, kad susidarė palankios sąlygos įsigyti nekilnojamąjį turtą, o tai taip pat siejama su būsto paskolų palūkanų mažėjimu, kuris siekia 7% per metus. Yra lengvatinių programų, vyriausybės subsidijų ir kūrėjų nuolaidų. Taigi ar verta pirkti būstą ar geriau atidėti sandorį kitiems metams? Kokios yra nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos? Ar investavimas į būstą yra pelningas ir ekonomiškai pagrįstas?

Padėtis nekilnojamojo turto rinkoje 2017 metų pabaigoje

2017 metų pabaigoje nekilnojamojo turto rinka rodo kainų mažėjimo tendenciją, todėl būstą galima įsigyti už vidutinę kainą. Gyventojų paklausa yra ribota, o pasiūla nuolat auga. Maskvoje susidaro tokia situacija:

Kūrėjai nuolatos klientams taiko akcijas, partnerystes ir kainų nuolaidas, kurias lemia arši konkurencija pramonėje. 2017 metų pabaigoje kainos nedidėjo, tačiau naujų pastatų atidavimas eksploatuoti gerokai išaugo.

Ar sostinės gyventojai butus turėtų pirkti su būstu ar geriau palaukti kitų metų? Specialistai mano, kad dabartinė situacija nekilnojamojo turto rinkoje yra pati palankiausia būstui įsigyti. Žemiausia būsto paskolos palūkanų norma – 6,75 proc., ją subsidijuoja vystytojas. Žinoma, galime tikėtis, kad ateinančiais metais bus taikomas 6% akcijos tarifas, tačiau butus įsigyti jau dabar apsimoka.
Šiandien būsto paskolų palūkanos gerokai sumažėjo, o bankai įgyvendina įvairias nekilnojamojo turto pirkimo schemas. Net jei būsto paskola 2018 m. pasirodys pelningesnė, galite refinansuoti turimą paskolą.
Ar turėčiau pirkti būstą su hipoteka ar geriau sutaupyti reikiamą sumą? Žinoma, kiekvienas žmogus tai sprendžia savarankiškai. Jei randate sau visiškai tinkantį butą už tokią kainą, verta imti paskolą. Jei rinkoje dar nėra optimalių pasiūlymų, galite tęsti taupymą. Tiesa, gresia finansinė suirutė ir santaupų praradimas, kaip buvo 2014 m. Tiems, kurie taupo, geriau daugiau nei pusę savo santaupų konvertuoti į užsienio valiutą ir įdėti į Sberbanką arba VTB – grynaisiais į seifą.

Būsto kainų etiketė iš kūrėjo pasirodo mažesnė dėl mažos paklausos ir įspūdingo eksploatuojamų kvadratinių metrų tūrio. Kiek pinigų reikia pagrindiniam būstui įsigyti?

Apskritai buto pirkimas iš vystytojo yra patraukliausias pasirinkimas. Jūsų laukia ne tik akcijos ir sumažintos kainos, bet ir prieinamos kainos. Taigi, pasirinkę butą naujajame Liner komplekse ir sumokėję 100% jo kainos, gausite dizainerinę apdailą ir virtuvę su modernia buitine technika.

Ar turėtume tikėtis, kad būsto kainos Maskvoje sumažės ir butus pirkti bus daug pelningiau nei dabar? Ši tendencija egzistuoja, tačiau ilgalaikių prognozių sudarymas yra problemiškas. Ekspertai mano, kad iki 2021 m. kainos pasieks šiuos lygius:

Tačiau apie vidutinę kainą kalbėti neverta, nes ji priklauso ne tik nuo rinkos plėtros perspektyvų, pasiūlos ir paklausos lygio, bet ir nuo pasirinkto objekto, jo vietos, infrastruktūros prieinamumo.
Investicinis nekilnojamojo turto patrauklumas, nors ir sumažėjęs pagal ankstesnių metų rezultatus, išliks. Vis dar patartina investuoti pinigus statybos etape, o vėliau butus perparduoti pagal pavedimą. Rinkoje vis dar yra klasikinių investuotojų, kurie perka kvadratinius metrus perpardavimui po kelerių metų, taip pat ir nuomai.
Smarkaus kainų sumažėjimo 2018 metais tikėtis neverta, nors pirkėjai gali rasti įdomų pasiūlymą dėl įspūdingų kūrėjo nuolaidų. Tačiau dažniausiai akcijos netaikomos visam butų tūriui – neįmanoma garantuoti, kad pasiūlymas jums tiks. Reikšmingo kainų sumažėjimo tikėtis negalima – būsto savikaina ir taip itin maža, o nuolat brangstant žemei, statybinėms medžiagoms ir statyboms, plėtotojai tiesiog negali sau leisti dar didesnių nuolaidų.
Šiandien tikrai verta įsigyti butą su būstu, ypač jei santaupos neauga pakankamai greitai. Jei per mėnesį pavyksta sutaupyti bent 100-200 tūkstančių, reikėtų palaukti, kad nepasiskolintumėte iš banko didelės sumos.
nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos,

Situacija nekilnojamojo turto rinkoje 2017 m. pabaigoje 2017 m. pabaigoje nekilnojamojo turto rinka rodo kainų mažėjimo tendenciją, o tai leidžia įsigyti būstą už priimtiną kainą. Gyventojų paklausa yra ribota, o pasiūla nuolat auga. Maskvoje susidaro tokia situacija:

• Nekilnojamasis turtas vis mažiau domina investuotojus ir spekuliantus, planuojančius investuoti pinigus trumpuoju laikotarpiu;
• Skirtingai nei kitų miestų rinka, sostinėje prabangūs būstai yra labai paklausūs – vystytojai stato aukščiausios klasės pastatus. Taigi netrukus Ramenkiuose atsiras per 140 tūkst. verslo klasės būstas;
• Patartina investuoti pinigus ankstyvosiose statybos stadijose, pavyzdžiui, Garden Quarters komplekse, skaitiklio kaina iš pradžių yra 450 tūkst.
• Palyginti su pastaruoju dešimtmečiu, patalpų kokybė gerokai pagerėjo. Augant konkurencijai, didėja ir komforto lygis – komforto klasės objektuose įrengta išvystyta infrastruktūra ir neįprasti planavimo sprendimai;
• Ribos tarp būsto klasių nyksta, o komforto lygio butą galite įsigyti net pigiau nei ekonominiame segmente.
• Mažų plotų ir atitinkamų kainų butai vis dar labai paklausūs. Ne visi gali sau leisti iš karto nusipirkti didelį ir patogų butą Maskvoje.

Hipoteka – ar verta imti 2017 m.

Kas yra pelningiau: būstas už Maskvos žiedinio kelio ar jo viduje?

1. Jei artumas iki centro nėra svarbus, galite rasti daug įdomių variantų už Maskvos žiedinio kelio. Pavyzdžiui, Naujojoje Maskvoje, Ispanijos kvartalo gyvenamajame komplekse, trijų kambarių butai parduodami už 6,5 mln.
2. Jei ieškote būsto su išvystyta infrastruktūra netoliese, vieno kambario butai yra pigiausias pasirinkimas. Už 5,3 mln. galite įsigyti studiją Khodynka lauke su prekybos centru „Aquapark“, mokyklomis ir darželiais netoliese;
3. Antrinis būstas parduodamas už kainą, kuri tiesiogiai priklauso nuo pastato vietos ir savininko norų.

Nekilnojamojo turto rinkos plėtros perspektyvos: ko tikėtis?

• Antrinis būstas – 100-140 tūkstančių rublių už kv.m.;
• Nauji ekonominės klasės pastatai – 100 tūkst.;
• Komforto segmento būstas – 120-140 tūkst.;
• Verslo klasė – mažiau nei 200 tūkst.

Rimti krizės reiškiniai Rusijos ir pasaulio ekonomikoje prisideda prie būsto rinkos stagnacijos, mažėjančių kainų ir atitinkamai realios gyventojų paklausos mažėjimo.

Situacija nekilnojamojo turto rinkoje šiandien pasižymi pardavimo apimčių mažėjimu, seno fondo gyvenamojo būsto kainų kritimu, bendro sandorių ir bankų išduotų būsto paskolų skaičiaus sumažėjimu.

Tokios tendencijos susiformavo palaipsniui, per pastaruosius 2-3 metus, dėl šių priežasčių:

• politinių ir ekonominių sankcijų Rusijai įvedimas, draudimas stambioms Rusijos investicinėms bendrovėms ir privatiems verslininkams įsigyti vertybinių popierių užsienyje;
• didėja naujų statomų pastatų kaina;
• apimčių sumažėjimas ir dėl to statybos įmonių bankrotas;
• potencialių pirkėjų mokumo sumažėjimas ir stabilaus jų pajamų augimo nebuvimas, sunkumai grąžinant skolas;
• valiutų kursų nestabilumas, dėl kurio kyla problemų dėl hipotekos užsienio valiuta konvertuojant į Rusijos rublius;
• naujai išduodamų būsto paskolų palūkanų normų didinimas ir banko reikalavimų sugriežtinimas potencialiems skolininkams ir užstatui;
• terminų limitus ir subsidijas.

Visa tai neigiamai paveikė kainodaros procesus būsto rinkoje, gyvenamojo būsto pardavimo ir nuomos apimtis.

Pasiūlos ir paklausos santykis

Dauguma Rusijos ekonomistų prognozių susiveda į bendrą nuomonę, kad 2017 m. turėtume tikėtis bendros nuosmukio ir nekilnojamojo turto kainų kritimo tendencijos tęsimosi. Jei 2015-2016 metais pamažu mažėjo piliečių pajamos ir būsto bei komercinio nekilnojamojo turto paklausa, tai kitais metais galima pasiekti rinkos „dugną“ arba žlugimą.

Be to, šis procesas užsitęs, truks nuo 2 iki 4 metų.

Spartaus nuosmukio fazei būdingi šie reiškiniai:

1. Nauji būstai greičiausiai sieks sumažinti rizikas mažindami eksploatuojamų patalpų apimtis, o pagrindine savo veiklos kryptimi rinksis tik finansiškai pelningų objektų statybą. Ši politika leis visam laikui sumažinti nekilnojamojo turto paleidimo mastą.
2. Rusijos gyventojų mokumo lygis ir toliau sparčiai kris, o nekilnojamojo turto pirkimas ar gyvenimo sąlygų gerinimas taps antraeiliu dalyku. Prognozuojama, kad paklausos lygis šioje situacijoje sumažės 30%, lyginant su einamaisiais metais. Dėl to bus sustabdyta naujų pastatų statyba, neparduotų plotų dalis naujame būste padidės iki 50%, o dėmesys bus nukreiptas į antrinę nekilnojamojo turto rinką.
3. Situacija antrinėje rinkoje bus dviprasmiška. Nuo 2017 metų pradžios bus panaikinta valstybės subsidijų programa su lengvatinėmis palūkanomis naujam būstui įsigyti. Tai leis pritraukti dalį pirkėjų iš pirminės rinkos. Įvertinus antrinėje rinkoje esančio nekilnojamojo turto kategorijas, tikimasi, kad vieno kvadratinio metro savikaina senajame fonde, panašiai mažėjant paklausai, atpigs, o prabangių butų ir komercinių patalpų kainos išliks tokios pat kaip dabar arba šiek tiek sumažės. . Dažniausiai taip nutinka dėl pardavėjų nelankstumo ir nenoro mažinti kainą bet kokiomis aplinkybėmis (net jei pardavimo procesas užsitęsia ilgam).
4. Bankų nenoras mažinti metines būsto paskolų palūkanas, griežti reikalavimai nekilnojamajam turtui ir potencialiems skolininkams taip pat prisidės prie jų būsto paskolų portfelių apimties mažėjimo, o tai neigiamai paveiks paklausos lygį.
5. Komercinę ir gyvenamųjų patalpų nuomos rinką panašiai paveiks krizės reiškiniai – stiprus nuomojamų patalpų apimčių kritimas. Gyvenamojo nekilnojamojo turto segmente nuomininkai orientuos į butus ir kambarius su mažesniais plotais ir žemomis mėnesinėmis nuomos kainomis. Komercinių objektų kategorijoje išliks tendencija ženkliai atpigti 1 kvadratinį metrą, kad jį būtų galima parduoti bet kokiomis priemonėmis. 2017 m. šią rinką labiau paveiks pasiūlos ir paklausos disbalanso klausimas, link stipraus pastarosios disbalanso.

Esamos padėties stabilizavimo tikimasi iki 2019–2020 m.

Būtent šiuo laikotarpiu numatoma atsigavimo pradžia ir laipsniškas grįžimas į prieškrizinį lygį.

Būsto kainų lygis 2017 m

Dauguma ekspertų, prognozuojančių nekilnojamojo turto rinkos plėtrą artimiausiu metu, nedrįsta išsakyti konkrečių skaičių ir būsto kainų.

Kiekviename konkrečiame regione situacija turės individualų scenarijų. Maskva, Sankt Peterburgas ir kai kurie kiti didžiausi Rusijos Federacijos miestai greičiausiai patirs staigų kainų kritimo laikotarpį.

Esant naujoms ekonominėms realybėms, savikaina priartės prie tikrosios vertės, o tai turės tik teigiamą poveikį tolesnei būsto ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos plėtrai.

Vieni ekspertai teigia, kad kitais metais kainos kris 5-7%, kiti tikisi daugiau nei 10-15%. Išanalizuokime pirmaujančių Rusijos nekilnojamojo turto ekspertų prognozes ir išvadas.

Nekilnojamojo turto ekspertų nuomonė

Rusijos „Sberbank“ vadovas G. Grefas pateikia Rusijos nekilnojamojo turto rinkos plėtros prognozę, remdamasis tuo, kad bus stebima teigiama dinamika. tik paklausos atžvilgiu. Anot jo, dauguma investuotojų tikisi dar didesnio kainų mažėjimo tempo antrinėje rinkoje. Ir nepaisant gana palankių gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų, artimiausius kelerius metus augimo nenumatoma.

2016-2017 metai yra palankus laikotarpis investuoti be galimybės gauti greitą maržą. Norėdami tai padaryti, turėsite palaukti apie penkerius metus.

Rusijos ekonomikos universiteto profesorius G. Sternikas siūlo Rusijos nekilnojamojo turto rinkos nuosmukį nuo 2017 m. Jo nuomone, būsto kainos ir paklausa mažės bent iki 2019 m. Kitais metais nekilnojamojo turto rinka pasieks žemiausią tašką. Didelis skaičius naujai statomų naujų pastatų bus įšaldytas, statybos bendrovės atsisakys imtis didelių projektų dėl smarkiai sumažėjusio šalies piliečių mokumo. Krizė labiausiai palies mažuosius miestus, kuriuose sandorių apimčių mažėjimas bus labiau pastebimas nei miestuose, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų.

Uralo nekilnojamojo turto rūmų pateiktoje prognozėje taip pat numatoma Rusijos nekilnojamojo turto rinkos krizės raida. Pardavimų apimtys smarkiai sumažės 2017–2018 m. Didesniu mastu tai paveiks būstus iš senojo fondo, taip pat tuos, kurie pastatyti miestų pakraščiuose. Tai įpareigos naujų namų vystytojus gerinti statybos ir apželdinimo kokybę, taip pritraukiant potencialius pirkėjus.

Šie metai, rūmų ekspertų teigimu, yra palankiausias laikotarpis gyvenamajam nekilnojamajam turtui įsigyti dėl daugybės pelningų pasiūlymų tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkose. Valstybės parama ir mažesnės būsto paskolos palūkanų normos artimiausiu metu padės teigiamai paveikti situaciją nekilnojamojo turto rinkoje.

2017 metų nekilnojamojo turto rinkos prognozė neigiama naujų pastatų statybos srityje, nes smarkiai sumažės pasiūla ir įšals daugelis investicinių projektų.

Krizė sukels aiškų pasiūlos ir paklausos disbalansą, aiškiai vyraujant pastarajai, ir ženkliai sumažės nekilnojamojo turto pardavimo apimtys ir kainos.

Išanalizuokime pagrindines segmento nuosmukio priežastis. 2015 m. pasižymėjo staigiu pagrindinių nekilnojamojo turto rūšių kainų kritimu. Vien Maskvoje butai atpigo vidutiniškai 10-15%, atsižvelgiant į nuolaidą. 2016-ieji prasidėjo pagal panašų scenarijų. Tai įvyko dėl šių priežasčių:

• krintančios naftos kainos;
• efektyvios paklausos mažėjimas, pasiūlos padidėjimas;
• aukštas infliacijos lygis;
• paskolų palūkanų normų padidėjimas.

Remiantis analitikų prognozėmis dėl NT kainų 2017 metais, mūsų laukia recesija. Šiam reiškiniui būdingos šios pagrindinės savybės:

• paklausa nukrenta žemiau pasiūlos;
• statybų apimtys mažėja;
• pasiūlos augimas sulėtėja;
• Pastebimas nekilnojamojo turto kainų nuosmukis.

Paklausos sulėtėjimą sustabdė pirkėjų elgesys. Į krentančias būsto kainas, taip pat gandus apie valstybės subsidijų būsto paskoloms pabaigą jos reagavo didindamos investicijas į gyvenamąjį ir negyvenamą turtą. Tačiau ši tendencija greitai nutrūko dėl vienos paprastos priežasties – sumažėjusios namų ūkių pajamos.

Kas mūsų laukia 2017 m

„Sberbank“ vadovo P. Grefo prognozėmis, mūsų šalies nekilnojamojo turto rinka atsigaus 2017 m. Tačiau daugelis ekspertų mano, kad ši pozicija yra nepagrįstai optimistiška. Daugumos ekspertų nuomone, pesimistinis rinkos plėtros scenarijus išliks ir toliau.

REU analitikų teigimu, nekilnojamojo turto kainų mažėjimas. G.V. Plekhanovo, 2017 m. tai neišvengiama. Taip pat sumažės efektyvi paklausa ir pasiūla, taip pat dar labiau sulėtės statybos. Prie panašių išvadų priėjo ir Uralo rūmų ekspertai.

Kartu negalima nepastebėti veiksnių, galinčių išgelbėti nekilnojamojo turto rinką nuo tolesnio žlugimo. Tarp jų:

• hipotekos paskolų palūkanų mažinimas;
• stiprinti vyriausybės paramą statyboms;
• regioninių valdžios institucijų ir vyriausybės pagalba.

Jei šių priemonių nebus imtasi, Rusijos rinka neišvengiamai sugrius. Taigi, pagal prognozę, nekilnojamojo turto kainos Rusijoje 2017 m.

Mokymasis gyventi naujose realybėse

Daugumos ekspertų nuomone, dabartinė rinkos krizė primena 2008–2009 m. situaciją, tačiau turi ir savitų bruožų. Apskritai nieko katastrofiško neįvyko, tiesiog visi ūkio subjektai turi išmokti gyventi naujoje realybėje.

Išskirkime keletą teigiamų aspektų, kurie parodė segmento atsparumą smūgiams:

• kūrėjai neįklimpo į skolas ir sugebėjo sukaupti likvidumo pagalvę po ankstesnių pakilimų;
• suvokimas, kad reikia rūpintis šio sektoriaus apyvarta, taip pat būtinybė mažinti gyvenamojo ir negyvenamojo turto savikainą;
• labiau suderinti kainas su Rusijos realijomis;
• suvokimas, kad nebebus tokio kainų kilimo kaip anksčiau.

Valstybės parama sektoriui

Be jokios abejonės, Dmitrijaus Medvedevo sprendimas pratęsti valstybės subsidijas būsto paskoloms iki 2017 m. Buvo pritarta skolinimo limitą padidinti iki 1 trln. patrinti. Bendra subsidijų suma sumažinta 1 proc. Kol kas ši priemonė pratęsta iki 2017 metų sausio 1 dienos. Iki šio laiko būsto paskolą galima gauti lengvatinėmis palūkanomis – pagrindinė palūkanų norma yra +2,5 procentinio punkto.

Kaip teigė pirmasis Rusijos ministro pirmininko pavaduotojas P. Šuvalovas, iki 2018 metų tikimasi laipsniškai mažinti būsto paskolų palūkanas iki 7-8 proc., todėl jos subsidijų nebereikės.

Kam bus naudinga dabartinė padėtis?

Kiekviena krizė mus kažko išmoko. Jei pasimokysite iš dabartinės padėties, ateityje galėsite gauti daug premijų. Pastaruosius 12 metų Rusijoje pardavėjai diktuoja savo sąlygas. Dėl to turėjome išpūstas turto vertes. Dabar matome nuolatinę „pirkėjų rinkos“ kūrimo tendenciją.

Ekspertų teigimu, nekilnojamojo turto kainos mažės 2017 m. Pateikiami 5–7 proc. Tačiau joks ekspertas neprisiima atsakomybės tiksliai nurodyti, kiek jo vertė kris.

Tuo pačiu metu visi prognozuoja senesnio būsto, taip pat miestų pakraščiuose, kainų mažėjimą. Vystytojai bus priversti gerinti statybų kokybę ir gerinti aplinkinę teritoriją. Tai pirmoji nauda, ​​kurią galima gauti iš šios situacijos.

Kitas neabejotinas pranašumas yra nekilnojamojo turto kainų sumažėjimas Rusijoje. Šiuo atžvilgiu daugeliui kyla klausimas, ar dabar verta investuoti į būsto pirkimą. Čia nėra aiškaus atsakymo.

Ar verta pirkti butą krizės metu?

Investavimas į nekilnojamąjį turtą krizės metu yra vienas populiariausių variantų sutaupyti rubliais. Tuo pat metu negalima nepastebėti, kad didėjant tokių investicijų rizikai žlugimui paaštrėjus.

Jei ketinate įsigyti būstą savo reikmėms, geriau tai padaryti iš karto, prieš galimą finansinės padėties pablogėjimą. Juk jūsų santaupas gali sunaudoti infliacija.

Jeigu planuojate įsigyti nekilnojamąjį turtą investiciniais tikslais, tuomet turite suprasti, kad grąža iš to ateis tik 2020 metais. Greito Rusijos rinkos atsigavimo po dabartinio nuosmukio tikėtis negalima.

Pagrindinė investavimo taisyklė – pirkti, kai pigu, parduoti, kai brangu. Tačiau jei nesate ekspertas, rasti šį dugną gali būti sunku. Todėl nelaukite tolesnio kainų kritimo, o įsigykite butą ar namą jau dabar, kol kai kuriuose bankuose yra lengvatinė būsto paskolos palūkanų norma.

Tačiau jei neturite reikiamos sumos, tuomet prasminga laukti tolimesnio kainų kritimo ir tuo pačiu kaupti trūkstamą sumą.

Patarimai, kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą krizės metu:

• būkite saugūs pirkdami antrinį namą. Dėl mažėjančių kainų daugelis pardavėjų nusprendžia pašalinti turtą iš pardavimo. Jei jau pasirinkote jums tinkantį variantą, geriau sudaryti indėlio sutartį. Jame nurodykite, kad turtą pašalinus iš pardavimo, pardavėjas jums turės sumokėti dvigubą užstato sumą. Dar geriau – sudarykite išankstinio pardavimo sutartį ir nurodykite joje sandorio sąlygas, kainą, pinigų pervedimo vietą ir būdą.
• Būkite atsargūs su naujais pastatais. Pirkite nekilnojamąjį turtą paskutiniame statybos etape, kreipkitės tik į patikimus vystytojus ir stebėkite statybos procesą.

Kaip elgsis kūrėjai?

Rusijos nekilnojamojo turto rinkos būklės prognozė plėtotojams 2017 metams yra neigiama. Todėl artimiausiu metu pasiūlos augimas sulėtės. Mums gresia statybos projektų įšaldymas. Sumažės eksploatuojamų statybų plotas.

Paklausa nekilnojamojo turto rinkoje, ekspertų teigimu, pradės augti tik 2019 m. Po to kils kainos. Todėl nusprendus įsigyti objektą artimiausiu metu, geriau jo neatidėlioti.