(Эрделевский А. М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
КОММЕНТАРИЙ К ОБЗОРУ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ
СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
(ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
А. М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ
ВВЕДЕНИЕ
Как показывает статистика, споры, связанные с арендой, особенно с арендой недвижимого имущества, продолжают занимать значительное место в практике российских арбитражных судов. Весьма важное значение для обеспечения единообразного подхода арбитражных судов к решению таких споров имеет Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее — Обзор), доведенный до сведения арбитражных судов информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Однако обоснование сделанных в этом Обзоре выводов зачастую отличается неполнотой или недостаточной ясностью, а сами выводы в некоторых случаях представляются спорными или противоречивыми. Между тем для правильного применения с помощью Обзора норм права, регулирующих арендные отношения, необходимо точное понимание внутренней логики отдельных положений Обзора, их взаимосвязи с используемыми в Обзоре положениями Гражданского кодекса РФ (далее — ГК) и других нормативных актов. Достижению этой цели поможет предлагаемый вниманию читателя комментарий.
Комментарий к пункту 1.
Существо данного спора сводилось к квалификации договора о возмездном использовании части крыши здания. Как следует из п. 1 Обзора, суд не признал такой договор договором аренды и вследствие этого не счел возможным применить правило п. 1 ст. 621 ГК о том что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Существо позиции суда состоит в том, что конструктивные элементы здания, к числу которых относится и крыша здания, не являются самостоятельными объектами недвижимости (то есть не являются отдельными индивидуально-определенными непотребляемыми вещами) и поэтому не могут быть объектами аренды.
Разумеется, эту позицию следует принять к сведению и, если пользователь хочет приобрести бесспорное преимущественное право заключения договора о пользовании вещью или ее частью на новый срок, такое право пользователя должно быть предусмотрено в договоре. В этом случае собственник вещи будет обязан заключить договор на новый срок не на основании п. 1 ст. 621 ГК, а на основании соответствующего условия договора о пользовании вещью и общих положений об обязательствах и договорах.
В то же время следует заметить, что в настоящее время позиция суда, как представляется, не вполне согласуется с подходом российского законодателя к предмету договора аренды. Такой вывод можно сделать в результате анализа некоторых норм нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК). Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Таким образом, крыша входит в состав общего имущества многоквартирного дома в качестве отдельного объекта.
Согласно п. 4 ст. 36 ЖК объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Поскольку это правило не предусматривает каких-либо исключений для отдельных объектов общего имущества, крыша может являться предметом договора как возмездного, так и безвозмездного пользования. Из подпункта 12 п. 2 ст. 145 и подпункта 3 п. 2 ст. 152 ЖК следует, что части общего имущества в многоквартирном доме могут быть предметом договора аренды. Как представляется, из этих норм ЖК следует, что в настоящее время российский законодатель не исключает возможности указания крыши здания в качестве предмета договора аренды, если выполнено требование п. 3 ст. 607 ГК об определенности предмета аренды. Применительно к крыше это означает, что при передаче в пользование части крыши в договоре должны быть точно указаны ее границы.
Комментарий к пункту 2.
Прежде чем перейти к правовому анализу данного пункта Обзора, целесообразно обратить внимание на финансовую сторону взаимоотношений сторон, насколько ее представляется возможным уяснить из недостаточно полно изложенных обстоятельств дела. Итак, арендодатель и арендатор заключили договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества. Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тыс. долл. США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки и после внесения последнего арендного платежа судно переходило в собственность арендатора. Как можно понять из анализируемого пункта Обзора, к моменту вынесения решения судом первой инстанции в отношениях между сторонами сложилась следующая ситуация: четырехлетний срок аренды истек, арендатор из 520 тыс. долл. уплатил только 355, следовательно, общая задолженность должна была составлять 165 тыс. долл.
Чего требовал истец (арендодатель)? Он потребовал взыскания с ответчика (арендатора) суммы задолженности по арендной плате и возврата теплохода. Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, взыскав с арендатора в пользу арендодателя сумму задолженности и обязав арендатора возвратить арендодателю теплоход. В части взыскания задолженности суд, очевидно, исходил из условия договора, предусматривавшего обязанность арендатора уплатить соответствующую арендную плату, а в части истребования теплохода суд исходил из правила ст. 622 ГК, согласно которому по прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.
Решение выглядит как будто бы вполне законным — ведь арендатор действительно не уплатил часть арендных платежей, а значит, должен их уплатить; кроме того, в связи с неполной уплатой арендных платежей он так и не приобрел права собственности на теплоход, следовательно, арендодатель как собственник вправе требовать возврата своего имущества. И в то же время решение, по крайней мере на первый взгляд, поражает своей явной несправедливостью. Как же так, в результате такого решения арендодатель, который, заключая договор, готов был расстаться с ним в случае уплаты арендатором 520 тыс. долл., теперь получит эти 520 тыс. и в то же время сохранит свое право собственности на теплоход?
Суд апелляционной инстанции, очевидно, попытался помочь восстановлению справедливости, прибегнув для этого к п. 3 ст. 609, ст. 624 и п. 2 ст. 489 ГК, используя следующую логическую конструкцию: согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, поэтому, как счел суд апелляционной инстанции, к отношениям сторон применим п. 2 ст. 489 ГК, согласно которому в случае, когда при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Так как в данном случае арендатор выплатил арендодателю 355 тыс. долл. из требуемых 520 тыс. долл., то есть более половины стоимости теплохода, у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество. Руководствуясь такой логикой, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода. Если бы постановление апелляционной инстанции осталось в силе, с арендатора подлежала бы взысканию только сумма задолженности, а теплоход остался бы у него. Это кажется вполне справедливым.
Однако постановление апелляционной инстанции страдало очевидным дефектом, в связи с которым по результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции правильно указал, что п. 3 ст. 609 ГК указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества, в связи с чем к отношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Суд кассационной инстанции также правильно отметил, что в данном случае истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью, поэтому к моменту предъявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Итак, формально законные решение суда первой инстанции и постановление кассационной инстанции оставляют ощущение явной несправедливости, а справедливое постановление апелляционной инстанции вызывает серьезные сомнения в части его мотивировки. Возможно ли было вынесение в данном случае решения, которое было бы и законным, и справедливым? Как представляется, такое решение может быть предложено.
Прежде всего, необходимо заметить, что применение к отношениям сторон п. 2 ст. 489 ГК в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК) в рассматриваемом деле вряд ли возможно. Во-первых, законодатель в п. 3 ст. 609 ГК прямо указал, в какой части к договору аренды с правом выкупа возможно применение норм о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Во-вторых, это разные договоры и нельзя исключить, что арендодатель, заключая договор о продаже теплохода в кредит, а не на условиях аренды с правом выкупа, не определил бы по-другому цену теплохода и условия рассрочки.
Обратимся к немногочисленным положениям ГК о договоре аренды с правом выкупа. В п. 3 ст. 609 ГК такой договор называется договором аренды имущества, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. В п. 1 ст. 624 ГК предусмотрено, что в законе или договоре аренды (как это имело место в рассматриваемом деле) может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, особенностью договора аренды с правом выкупа по сравнению с обычным договором аренды является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора. В то же время одним из условий договора аренды является условие о размере арендной платы, однако это условие по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.
Пункт 1 ст. 614 ГК определяет арендную плату как плату за пользование имуществом, поэтому платежи по обычному договору аренды имеют правовой статус арендной платы со всеми вытекающими из этого последствиями, в частности в виде предусмотренной в указанной норме обязанности арендатора своевременно вносить арендную плату. Что касается договора аренды с правом выкупа, то платежи по такому договору имеют двойной статус — арендной платы и выкупной цены. Выкупная цена уплачивается арендатором не за пользование арендуемым имуществом, а за приобретение на него права собственности. Поэтому установление в договоре аренды с правом выкупа в качестве выкупной цены общей стоимости арендных платежей означает, что стороны согласовали только общую сумму, в состав которой входят плата за пользование имуществом (арендная плата) и плата за приобретение имущества в собственность (выкупная цена).
Между тем обязанностью арендатора является только внесение арендной платы. Внесение же выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, осуществление которого является условием возникновения у него права собственности на арендуемое имущество (этим договор аренды с правом выкупа отличается от договора купли-продажи, где уплата цены является не правом, а обязанностью покупателя). Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество. Риск отсутствия в договоре аренды с правом выкупа точного разграничения и определения размеров собственно арендной платы и выкупной цены несет сторона, требования или возражения которой связаны с необходимостью доказывания этих обстоятельств. Поэтому в деле, о котором идет речь в комментируемом пункте Обзора, подлежала взысканию не вся обусловленная договором сумма, а лишь арендная плата в точном смысле слова. Поскольку в договоре такая арендная плата не была определена, она подлежала определению по правилам п. 3 ст. 424 ГК, то есть арендная плата подлежала взысканию в том размере, который уплачивается при сравнимых обстоятельствах при заключении обычного договора аренды (то есть договора аренды без права выкупа) аналогичного имущества на аналогичный срок.
Комментарий к пункту 3.
Комментируемый пункт Обзора связан с применением норм ГК об исчислении сроков во взаимосвязи с нормами о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений. Такой договор, в силу п. 2 ст. 651 ГК, подлежит государственной регистрации лишь в случае, если срок действия договора составляет не менее одного года. Арендодатель считал, что договор, заключенный на срок с 01.06.2000 по 31.05.2001, является договором, заключенным на срок менее года и, следовательно, для его заключения не нуждается в государственной регистрации, а арендатор считал указанный договор заключенным ровно на один год и, соответственно, требующим государственной регистрации.
Вывод суда в этом деле является правильным, поскольку сроки начала и окончания действия договора определялись в данном случае календарными датами, а не истечением периода времени (ст. 190 ГК). Следует заметить, что если бы договор был заключен, например, сроком на один год с указанием в качестве даты начала его течения 01.06.2000, то в этом случае годичный срок начал бы течь на следующий день после этой даты, то есть с 02.06.2000 и истекал бы в соответствующие дате начала месяц и число последнего года срока, то есть 01.06.2001 (ст. 191, п. 1 ст. 192 ГК). Аналогичным образом срок действия договора, заключенного на один год с указанием в качестве даты начала срока 31.05.2000, начал бы свое течение с 01.06.2000 и истек бы 31.05.2001 (ст. 191, п. 1 ст. 192 ГК).
Комментарий к пункту 4.
Если в момент заключения договора утвержденного плана реконструкции здания не существовало (что, очевидно, и имело место в данном случае), то есть ни одной из сторон не было известно, начнется реконструкция или нет, то можно рассматривать договор аренды как сделку, совершенную под отменительным условием (п. 2 ст. 157 ГК). В этом случае договор аренды оказывается заключенным на неопределенный срок и прекращается как в связи с наступлением отменительного условия, так и в связи с отказом любой из сторон от договора с соблюдением правил п. 2 ст. 610 ГК. Однако если бы в момент заключения договора уже существовал утвержденный план реконструкции, включая дату ее начала, то в этом случае договор аренды следовало бы считать заключенным на определенный срок, при этом датой окончания срока действия договора аренды являлась бы указанная в утвержденном плане дата начала реконструкции.
Комментарий к пункту 5.
Применительно к комментируемому пункту Обзора следует, во-первых, обратить внимание на то, что п. 2 ст. 610 ГК устанавливает правила не расторжения, а прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в то время как ст. 619 ГК (в совокупности с п. 2 ст. 450 ГК) определяет основания и порядок досрочного расторжения договора аренды. Во-вторых, необходимо заметить, что правило п. 2 ст. 452 ГК, предусматривающее обязанность стороны, желающей расторгнуть договор, предварительно обратиться к другой стороне с предложением о расторжении договора, неприменимо к случаю, когда расторжение договора связано с основаниями, указанными в ст. 619 ГК. В этом случае действует специальное правило ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Некоторые сомнения в правильности подхода суда к решению рассмотренного дела связаны с применением ст. 619 ГК к договору аренды, заключенному на неопределенный срок. Дело в том, что эта норма устанавливает основания досрочного расторжения договора аренды. Такая формулировка предполагает, что речь идет о расторжении договора аренды, срок которого определен. Если же договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, обращения в суд в этом случае не требуется (п. 2 ст. 610 ГК). Поэтому, как представляется, для обращения к правилам ст. 619 ГК необходимо, чтобы договор аренды, заключенный на неопределенный срок, превратился в срочный договор аренды посредством соблюдения правил п. 2 ст. 610 ГК, поскольку после направления арендатору предупреждения об отказе от договора его срок становится определенным (соответственно один или три месяца с момента получения предупреждения арендатором). После этого, если необходимость расторгнуть договор в судебном порядке все же является безотлагательной, арендатор может прибегнуть к правилам ст. 619 ГК. Впрочем, с учетом установленных законом сроков рассмотрения дел арбитражными судами и судами общей юрисдикции (которые не всегда точно соблюдаются, особенно судами общей юрисдикции), договор к моменту рассмотрения дела судом уже окажется прекращенным на основании п. 2 ст. 610 ГК, в связи с чем производство по делу будет подлежать прекращению.
Комментарий к пункту 6.
Постановление суда апелляционной инстанции, вне всяких сомнений, является абсолютно правильным. Взыскание неустойки представляет собой форму гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Для взыскания неустойки необходимо ненадлежащее исполнение стороной своих обязательств по договору. До заключения договора обязанности внесения арендной платы и других платежей у арендатора не существовало, поэтому не могло возникнуть и факта ненадлежащего исполнения арендатором этой несуществующей обязанности.
Распространение условий договора на ранее возникшие отношения не означает создания фикции не существовавших до заключения договора фактов и отношений. Применительно к рассматриваемому делу это означает, что отношения по поводу пользования имуществом действительно существовали до заключения договора, поэтому на них условия договора могут быть распространены, в то время как отношений ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства между сторонами не существовало (в силу отсутствия самого обязательства), в связи с чем отсутствует сам объект (отношения), к которому могли бы быть с обратной силой применены условия заключенного договора.
Комментарий к пункту 7.
Как отмечалось в комментариях к предыдущим пунктам Обзора, п. 2 ст. 610 ГК определяет порядок прекращения по инициативе любой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Договор прекращается с момента истечения предусмотренного в этой норме срока без вынесения по этому поводу судебного решения. Иск о выселении связан с прекращением договора аренды лишь постольку, поскольку до прекращения договора арендатор сохраняет право пользования арендуемым помещением и в силу этого не может быть выселен. Поэтому никакие процессуальные действия сторон или суда не могут устранить гражданско-правовые последствия предупреждения стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, о его прекращении.
Неверным представляется лишь оставление судом иска о выселении без рассмотрения. Основания оставления иска без рассмотрения определены в ст. 148 АПК. Очевидно, из указанных в этой норме оснований суд имел в виду основание, установленное в п. 2 ст. 148 АПК (истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором). Однако эта норма в данном случае неприменима, поскольку закон не предусматривает для предъявления иска о выселении соблюдения какого-либо досудебного порядка, а прекращение договора аренды, как пояснялось выше, вообще не требует обращения в суд. Поэтому суд должен был в иске отказать ввиду отсутствия у истца права требовать выселения ответчика до прекращения договора аренды, что не препятствовало бы арендатору вновь обратиться в суд с тем же требованием в связи с наступлением нового обстоятельства — истечения срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК.
Комментарий к пункту 8.
Этот пункт Обзора не требует комментариев, поскольку обстоятельства дела изложены с достаточной полнотой, а мотивировочная часть решения суда и сделанные им выводы не оставляют неясностей или сомнений в отношении рассмотренного дела и правильности принятого решения.
Комментарий к пункту 9.
Данный пункт Обзора, как и предыдущий, вряд ли требует подробных комментариев. Арендатор, которому не был передан предмет аренды, действительно не приобрел статуса титульного владельца и поэтому не мог использовать вещно-правовые способы защиты, предусмотренные ст. ст. 301, 304, 305 ГК. Следует лишь обратить внимание на то, что у арендатора не оставалось и возможности истребовать предмет аренды у арендодателя, поскольку последний уже не являлся владельцем арендованного имущества — оно находилось во владении третьего лица. Поэтому арендатор мог прибегнуть лишь к одному способу гражданско-правовой защиты — потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, хотя доказать размер убытков и их причинную связь с неисполнением обязательства в подобных случаях весьма непросто.
Комментарий к пункту 10.
Отказывая в иске, суд опирался на положение ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств. Согласно п. 1 ст. 328 встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Хотя принятое судом решение в резолютивной части не вызывает сомнений, однако его мотивировочная часть не позволяет полностью с ней согласиться в части ссылки на ст. 328 ГК. Статья 328 ГК подлежит применению в случаях, когда существуют обязательства каждой из сторон договора и этим договором (а не законом) исполнение одного из обязательств обусловлено исполнением другого. В рассматриваемом случае имела место несколько иная ситуация. Согласно п. 1 ст. 614 ГК под арендной платой понимается плата за пользование имуществом. До тех пор, пока имущество не передано, не может наступить и пользование им, поэтому до передачи имущества арендатору обязанности внесения арендной платы просто не возникает (нет пользования — не может быть и платы за пользование). Поскольку обязанности по внесению арендной платы в указанный период еще не существует, не возникает необходимости приостанавливать ее исполнение или отказываться от него.
Комментарий к пункту 11.
Оба дела, о которых идет речь в комментируемом пункте Обзора, связаны с применением п. 3 ст. 614 ГК. Эта норма, в силу ее неясности, заслуживает особого внимания. В ней установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Норма изложена очень неудачно. Из ее текста неясно, о каком соглашении в ней идет речь — о соглашении, являющемся одной из частей заключаемого договора аренды, согласно которой изменение арендной платы в течение срока действия договора может происходить не чаще одного раза в год, или о соглашении об изменении размера арендной платы, заключаемом в качестве изменения уже действующего договора. Как видно из комментируемого пункта Обзора, арбитражный суд сделал выбор в пользу первого варианта толкования. Отсюда следует, что стороны, заключая договор аренды, в котором предусмотрен твердый размер арендной платы или порядок ее исчисления, не вправе заранее предусматривать изменение такого размера или порядка чаще, чем раз в год, то есть речь идет о запрете более частого изменения размера арендной платы в договоре без изменения самого договора. Однако изменять уже заключенный договор, в том числе и в части размера арендной платы, стороны могут по взаимному согласию сколь угодно часто.
Еще одна неясность в п. 3 ст. 614 ГК состоит в том, что из ее текста не вполне понятно, к чему относятся слова «если иное не предусмотрено договором» — к возможности изменения арендной платы в период действия договора в принципе или к правилу о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Поскольку второй вариант толкования полностью обессиливал бы установленное в анализируемой норме ограничение частоты изменения размера арендной платы, такое толкование следует отвергнуть и остановиться на первом варианте толкования. Впрочем, и в первом варианте отмеченное словосочетание оказывается избыточным, поскольку если стороны в договоре аренды предусмотрели размер арендной платы и ничего не сказали о его изменении в период срока действия договора, то такой размер арендной платы будет оставаться неизменным в течение всего срока без специального указания об этом в договоре.
Комментарий к пункту 12.
Приведенное в комментируемом пункте Обзора дело не столь однозначно, каким оно может показаться. То же касается и вынесенных по этому делу судебных постановлений. Отмеченная неоднозначность связана с тем, что из Обзора неясно, о какой форме оплаты коммунальных услуг шла речь. Если арендатор оплачивал только фактически потребленные им самим коммунальные услуги, то такую оплату действительно нельзя считать встречным предоставлением за арендуемое здание. В этой ситуации арендодатель ничего не получает взамен предмета аренды, поэтому вывод суда о том, что договор аренды не был заключен, верен.
Но возможна и иная ситуация — некоторые коммунальные услуги могут оплачиваться по нормативу, то есть независимо от того, происходит ли фактическое пользование соответствующими услугами. В этой ситуации принятие на себя арендатором обязанности по оплате таких услуг освобождает арендодателя от обязанности их оплаты (ведь арендодатель нес бы такие расходы и в том случае, если бы не сдавал здание в аренду и сам не пользовался им). Поэтому при таком варианте оплаты коммунальных услуг арендатор заинтересован сдать фактически неиспользуемое им помещение в аренду хотя бы для того, чтобы не нести расходы по оплате коммунальных услуг. Таким образом, освобождение арендатором арендодателя от оплаты расходов, которые арендодатель вынужден был бы производить независимо от фактического пользования соответствующими услугами, создает элемент возмездности в договоре аренды, поэтому такой договор должен признаваться заключенным.
Комментарий к пункту 13.
Согласно ст. 622 ГК (эта норма в комментируемом пункте Обзора не упоминается) арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю при прекращении договора аренды, а арендодатель, соответственно, обязан принять это имущество. Из существа договора аренды вытекает недопустимость досрочного исполнения арендатором обязанности по возврату имущества (ст. 315 ГК), поскольку допущение возможности досрочного возврата имущества на основании одностороннего волеизъявления арендодателя означала бы возможность досрочного расторжения (прекращения) договора аренды без соблюдения правил о предварительном предупреждении, предусмотренных п. 2 ст. 610 ГК, и за рамками перечня оснований досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК). Ведь после правомерного возврата арендованного имущества утрачиваются основания для дальнейшего взимания арендной платы (поскольку она представляет собой плату за пользование имуществом), поэтому договор аренды в целом оказывается прекращенным.
Отсюда следует, что арендодатель не обязан принимать арендованное имущество до прекращения договора аренды, а арендатор не вправе требовать от арендодателя принятия этого имущества. Таким образом, арендные платежи подлежат уплате за весь период срока действия договора аренды, хотя бы арендатор и прекратил фактическое пользование арендованным имуществом.
Комментарий к пункту 14.
В отношении данного пункта Обзора следует обратить внимание на следующее. Во-первых, решение суда было бы прямо противоположным, если бы обе стороны не действовали как предприниматели. Во-вторых, решение суда также было бы прямо противоположным, если бы арендатор попытался вывезти оборудование своевременно, то есть сразу по истечении срока аренды, а арендодатель воспрепятствовал бы ему сделать это.
Комментарий к пункту 15.
В отношении комментируемого пункта Обзора следует обратить внимание на следую щее. Суть спора сводилась к тому, распространялось ли согласие арендатора на сдачу помещения в субаренду лишь на тот договор субаренды (с соответствующим сроком субаренды), перед заключением которого арендатор испрашивал согласие у арендодателя, либо на весь срок действия договора аренды.
Дело в том, что в п. 2 ст. 615 ГК лаконично сказано, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако срок и сфера действия этого согласия зависит от того, как оно испрашивается и дается.
Если в самом договоре аренды или в отдельном соглашении между арендодателем и арендатором указывается, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без получения дополнительного согласия арендодателя перед заключением отдельных договоров субаренды, такое условие имеет значение заранее данного арендодателем арендатору согласия на заключение договоров субаренды с любым лицом на любых условиях (в том числе на любой срок в пределах срока действия договора аренды) — так называемого «генерального» согласия.
Если арендатор испрашивает у арендодателя согласие на заключение договора субаренды с определенным лицом, не оповещая при этом арендодателя о сроке действия и иных условиях договора, и арендодатель такое согласие дает, не делая при этом никаких оговорок в отношении срока или иных условий договора субаренды, то такое согласие дает арендатору право на сдачу имущества в субаренду только указанному лицу в пределах всего срока действия договора аренды (очевидно, в комментируемом пункте Обзора суд счел, что было дано согласие именно такого рода).
Наконец, если арендатор испрашивает у арендодателя согласие на заключение договора субаренды с определенным лицом, прилагая при этом к запросу проект договора субаренды, то данное арендодателем согласие распространяется только на те условия (включая срок субаренды), которые были указаны в проекте.
См. также п. 18 Обзора.
Комментарий к пункту 16.
Существо вопроса в рассматриваемом деле заключается в том, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, поскольку это право всегда обременено определенными обязанностями (воздерживаться от использования имущества вопреки его назначению, поддерживать имущество в исправном состоянии) и не может быть передано отдельно от них. Таким образом, уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), то есть в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Поскольку такого согласия получено не было, выводы суда являются правильными.
Комментарий к пункту 17.
Суть проблемы, с которой связано приведенное в п. 17 Обзора дело, заключается в следующем. В п. 2 ст. 615 установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В данном случает вопрос состоял в том, может ли быть применено к договору субаренды правило о договоре аренды, установленное в ст. 617 ГК, которая называется «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон». В этой статье установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Понятно, что в буквальном виде к договору субаренды эта норма неприменима, поскольку стороной, предоставляющей имущество, в договоре субаренды является не собственник или иной обладатель вещного права (как это имеет место в договоре аренды), а арендатор, о котором в ст. 617 ГК не упоминается.
Суд правильно применил логическое толкование этой нормы с учетом ее названия. При использовании правила п. 2 ст. 615 о применении к договору субаренды правил о договоре аренды следует исходить из того, что эти правила применяются к договору субаренды соответственно его правовой природе, в том числе свойственному этому договору субъектному составу сторон.
Комментарий к пункту 18.
В этом деле судом отчетливо выражено мнение о допустимости «генерального» согласия арендодателя на перенаем, сдачу имущества в субаренду и т. д. (п. 2 ст. 615 ГК). См. также комментарий к п. 15 Обзора.
Комментарий к пункту 19.
Как отмечается в п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59), регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 этого Федерального закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, посредством регистрации договора аренды осуществляется регистрация права аренды как обременения недвижимого имущества. То, что право аренды регистрируется в качестве ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, следует также из ст. 1 того же Федерального закона, где указано, что под подлежащими государственной регистрации ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Поэтому логика рассуждений истца в комментируемом пункте Обзора правильна в том отношении, что если бы право субаренды не обременяло право собственности или иное вещное право на сданное в субаренду имущество, то для требования о государственной регистрации договора субаренды не было бы достаточных оснований. Но право субаренды все же обременяет право собственности, хотя и не в такой степени, как право аренды, поскольку при определенных условиях субарендатор приобретает право требования непосредственно в отношении собственника. Это следует, например, из ст. 618 ГК, согласно которой при досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции является правильным не только формально, но и по существу.
Комментарий к пункту 20.
Данный пункт Обзора не требует подробных комментариев. Даже в том случае, когда договор субаренды заключается на неопределенный срок, он действует только до тех пор, пока действует договор аренды. Если прекращается договор аренды, договор субаренды также считается прекращенным. В случае если договор аренды прекращается досрочно, субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды, но не сохранения договора субаренды (ст. 618 ГК).
Комментарий к пункту 21.
В данном случае предметом спора оказалась проверка правомерности проведения арендатором капитального ремонта в связи с аварийным состоянием системы центрального отопления с зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы (то есть за счет арендодателя). Решения судов первой и кассационной инстанций о признании этого действия арендатора правомерным полностью соответствуют закону.
По общему правилу ст. 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Возложение этой обязанности на арендатора возможно лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором аренды. Акт приема-передачи не является частью договора аренды, а представляет собой документ, подтверждающий исполнение арендатором обязанности по передаче арендатору в пользование имущества в исправном состоянии. Поэтому отметка в акте об аварийном состоянии системы центрального отопления никак не могла означать согласия арендатора произвести расходы по ее устранению за свой счет. Из этой отметки лишь следовало, что арендодателем и арендатором был совместно удостоверен факт неисправного состояния передаваемого в аренду имущества, то есть факт ненадлежащего исполнения арендодателем обязанности передать имущество в исправном состоянии.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью (в данном случае неотложная необходимость в капитальном ремонте была обусловлена аварией) — в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В приведенном в комментируемом пункте Обзора деле арендатор вполне правомерно выбрал первый из перечисленных вариантов поведения.
Комментарий к пункту 22.
Обоснованность позиции суда апелляционной инстанции не вызывает сомнений. Однако в связи с приведенным в данном пункте Обзора делом следует обратить внимание на следующее. Перед судом стоял вопрос об определении правовой природы заключенного между сторонами соглашения о порядке участия в расходах по оплате потребленной электроэнергии. Как показывает практика, зачастую стороны договора, вследствие правовой неосведомленности, присваивают заключаемому договору и самим себе наименования, которые не соответствуют правовой природе этого договора.
В действительности ни наименование договора, ни название сторон не предопределяют его правовую природу. Они создают лишь предположение о том, что договор является именно тем видом договора, который следует из его названия. Однако это предположение опровергается, если содержание договора (его условия) указывает на то, что этот договор представляет собой договор другого вида.
Вид договора определяется именно его содержанием, а не его названием. Это следует, в частности, из правил толкования договора, которые установлены в ст. 431 ГК. Согласно этой статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Таким образом, толкованию, то есть анализу с целью установления смысла договора, подвергаются в первую очередь условия (то есть содержание) договора. Название договора может иметь значение лишь постольку, поскольку из него может быть выведено прямо не предусмотренное в договоре условие.
Например, договор, поименованный как договор купли-продажи, может состоять лишь из одной фразы: «Продавец обязуется передать покупателю определенную вещь». Из такого договора будет следовать, что продавец обязуется передать эту вещь покупателю в собственность (а не в возмездное или безвозмездное пользование), поскольку именно передача имущества в собственность является правовой целью договора купли-продажи. Но если договор, названный договором купли-продажи, будет состоять из фразы «продавец обязуется передать покупателю во временное возмездное пользование определенную вещь», такой договор, несмотря на его название, окажется договором аренды. Впрочем, если заключение такого договора было вызвано заблуждением одной из сторон договора относительно его природы, такая сторона вправе требовать признания такого договора недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).
Комментарий к пункту 23.
Этот пункт Обзора, несмотря на совершенно очевидную правильность выводов суда апелляционной инстанции, все же требует пояснений. В этом деле ответчик пытался в целях неосновательного обогащения за счет истца использовать некоторую неясность п. 1 ст. 617 ГК, которая носит название «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон».
В п. 1 ст. 617 указывается, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Опираясь на текст п. 1 ст. 617, ответчик, видимо, утверждал примерно следующее: «Да, собственником сданного в аренду имущества стало другое лицо. Но, в силу п. 1 ст. 617 ГК, это обстоятельство не способно повлечь ни изменение, ни расторжение договора аренды. Следовательно, договор аренды сохраняется в том виде, в котором он существовал ранее, то есть с моим участием в качестве арендодателя по этому договору».
В чем состоит неверность такой позиции ответчика? Дело в том, что изменение сторон договора не является изменением самого договора. Под изменением договора понимается лишь изменение его условий, то есть изменение содержания договорного обязательства. Такой вывод следует как из названия ст. 617 ГК, из которого следует, что понятие «изменение сторон» не охватывается понятием «изменение договора», так и, например, из п. 1 ст. 453 ГК, из которого следует, что под изменением договора понимается изменение содержания договорного обязательства (условий договора).
На то, что изменение стороны договора аренды, выступающей в качестве арендодателя, происходит при смене собственника автоматически, указывают применяемые в совокупности правила п. 1 ст. 617 ГК о сохранении договора аренды в прежнем виде при изменении сторон и ст. 608 ГК, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, поскольку договор аренды продолжает существовать, существует и арендодатель со свойственными ему правами, а таковым может быть только новый собственник имущества.
Уважаемый Евгений
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требованиестатьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой
1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).
В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.
Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).
Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.
3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.
Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика – инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.
Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.
6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.
7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.
Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.
9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.
10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.
К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.
13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.
15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.
При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.
В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно – за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.
16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло «чистое» право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).
Из книги Совместная деятельность: бухгалтерский учет и налогобложение автора Никаноров П СОбзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56) 1. При выделении помещения по договору о совместном строительстве административного здания следует учитывать, что расходы по
Из книги Учет и налогообложение расходов на страхование работников автора Никаноров П СЗакон РФ от 27.11.1992 № 4015-1 Об организации страхового дела в Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 31.12.1997 № 157-ФЗ, от 20.11.1999 № 204-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 25.04.2002 № 41-ФЗ, от 08.12.2003 № 169-ФЗ, от 10.12.2003 № 172-ФЗ, от 20.07.2004 № 67-ФЗ, от 07.03.2005 № 12-ФЗ, от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 21.07.2005 № 104-ФЗ, от
Из книги Оптимизация налогообложения: рекомендации по и уплате налогов автора Лермонтов Ю МСтатья 35. Рассмотрение споров (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 № 104-ФЗ) Споры, связанные со страхованием, споры о праве использования субъектом страхового дела наименования (фирменного наименования), а также споры, связанные с действиями органа страхового надзора и
Из книги Платежные карты: Бизнес-энциклопедия автора ПроектПриложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 106 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с взысканием единого социального налога 1. Арбитражный суд признал, что выплаты в возмещение издержек, понесенных исполнителем при
Из книги Организация бизнеса с нуля. С чего начать и как преуспеть автораПостановление Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 № 9010/06 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В.,
Из книги Создание юридического лица или подразделения автора Семенихин Виталий ВикторовичРаздел IV Уведомление, разрешение споров и заключительные положения Статья 9. Уведомление1. Эмитент (или юридическое лицо, указанное им) предоставляет средства, посредством которых держатель может круглосуточно уведомлять об утрате или краже его (ее) электронного
Из книги Типичные ошибки государственного регулирования экономики автора Хэзлитт Генри Стюарт11. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ 11.1. Участники будут прилагать все усилия к тому, чтобы решать все разногласия и споры, которые могут возникнуть по настоящему Договору, в связи с ним или в результате его исполнения, путем переговоров.11.2. Споры и разногласия, которые невозможно
Из книги Деловая e-mail переписка. Пять правил успеха автора Воротынцева ТамараПредоставление информации участникам хозяйственных обществ, с учетом письма Президиума ВАС РФ от 18.01.2011 № 144 Президиум ВАС РФ объединил свои разъяснения по вопросам предоставления информации участникам хозяйственных обществ. Разъяснения, данные в Информационном
Из книги Наличные денежные расчеты: с учетом последних изменений в законодательстве автора Корнийчук ГалинаГлава ХVIII. К чему приводит контроль над арендой Правительственный контроль за арендой домов и квартир является особой формой ценового регулирования. Большинство последствий такого контроля – по сути те же, что в целом и от ценового регулирования, но некоторые из них
Из книги Уплата налогов и сборов: как получить отсрочку автора Клокова Анна ВалентиновнаПисьмо-ответ на агрессивное письмо клиента Итак, представим ситуацию.Вы – сотрудник компании. На ваш электронный адрес приходит письмо, в котором адресат ругает ваш сервис, грозит разрывом отношений, требует возврата денег и совершенно не стесняется в выборе
Из книги Бизнес-план на 100%. Стратегия и тактика эффективного бизнеса автора Абрамс Ронда3.4. Практика судебного рассмотрения споров по кассовым нарушениям Каждому хозяйствующему субъекту необходимо четко знать не только свои обязанности, он и обязанности контролирующих органов, которые они должны соблюдать, привлекая нарушителей к ответственности.
Из книги Инвестиции в недвижимость автора Кийосаки Роберт Тору4.3. Обзор судебной практики Налогоплательщик (плательщик сборов), как указано в ст. 23 НК РФ, обязан уплачивать законно установленные налоги. Обязанность по уплате налога возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иным актом
Из книги Самое главное в PR автора Олт Филип Г.Информационное собеседование Если вы намереваетесь отправить бизнес-план крупному или известному источнику финансирования, такому как банк или компания венчурного капитала, вы можете обратиться с просьбой об информационном собеседовании, чтобы «познакомиться» с
Из книги автора8. Берни Бейс. Как избегать споров по поводу недвижимости и улаживать их Мы дружим с Берни Бейсом с середины 1970?х годов. Он, как и я, служил в корпусе морской пехоты и играл в регби. Если вы взглянете на послужной список Берни, то поймете, что он был не простым
Из книги автораКак избежать споров Лучшая защита от судебных процессов – это умение уходить от всяческих разногласий и споров. Вот перечень некоторых мер, которые помогут избежать неприятностей.Работайте с хорошими и опытными брокерамиВсегда имейте дело только со своим
Из книги автораИнформационное письмо Бюллетень – в буквальном переводе новостное письмо – создается в качестве неформального издания, поставляющего информацию целевой аудитории через регулярные интервалы; он является в точности тем, что означают его составные части: т. е. новостями,
БЕЗ ДНЯ, НО ГОД
С момента принятия Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прошло уже довольного много времени. Данное разъяснение, призванное устранять разногласия в тех случаях, когда этого нельзя сделать на основании буквального прочтения закона наоборот, лишь породило новые вопросы.
Оптимальный срок
По общему правилу договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Исключение из него установлено п. 2 настоящей статьи, согласно которому в случае если данный договор заключается на срок от года и свыше, то он, помимо прочего, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. В силу этого участники гражданского оборота, естественно, предпочли заключать договоры аренды зданий или сооружений на срок менее года.
Для заключения такого договора на максимально длительный, в отсутствие необходимости государственной регистрации, срок в деловой практике наибольшее распространение получила формулировка, устанавливающая срок его действия с 1 января по 31 декабря одного года.
Подобным же образом стало принято устанавливать срок действия договора с любого другого числа какого-либо месяца одного года по день, предшествующий такому числу в следующем году (например, с 1февраля 2000 г. по 31 января 2001 г.). Определенный таким образом срок судебными инстанциями как годичный, как правило, не рассматривался.
Ветер перемен
Ситуация кардинальным образом поменялась с появлением вышеуказанного Письма, п. 3 которого разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ следует признавать равным году.
Принятие высшей судебной инстанцией данного разъяснения привело к тому, что все ранее заключенные на указанных условиях договоры аренды зданий и сооружении в одночасье были объявлены незаключенными со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.
Добавим сюда также договоры, которые были заключены без учета указанного разъяснения позднее, когда оно не получило еще широкой известности среди участников гражданского оборота.
Не стоит забывать и о договорах, стороны которых не искушены в юридических тонкостях и о существовании настоящего толкования даже и не подозревают. Сказанного вполне достаточно, чтобы осознать всю серьезность сложившейся ситуации.
Незаконный вычет
Попытаемся разобраться, на чем основывался Президиум ВАСРФ, поддерживая вывод суда нижестоящей инстанции.
К сожалению, сам текст договора аренды недвижимого имущества, послуживший причиной возникновения разногласий по указанному спору, нам недоступен. Ввиду этого остается лишь еще раз внимательно изучить текст официального толкования.
Из указанного текста видно, что имеет место расхождение между самим толкованием, в котором говорится о сроке действия договора до определенной в нем даты, и его обоснованием, где приводится договор, заключенный по определенную в нем дату. На данное обстоятельство уже указывалось в литературе.
Так, И.М. Ашихмин говорит о противоречии такого подхода правилам русского языка (Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М., 2006 // СПС «КонсультантПлюс»).
В свою очередь А.В. Ёрш, основываясь на лексическом значении предлогов «по» и «до» указывает, что «в случае употребления предлога «по» последний день периода подлежит включению в срок договора, а в случае употребления предлога «до» этот день в срок договора не включается» (Ёрш А.В. Комментарий к Информационному письму ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 1 / под ред. А.Л. Новоселовой, М.А. Рожковой. М., 2007 // СПС «КонсультантПлюс»).
Интересно (на это также обращает внимание И.М. Ашихмин), что годом позже Президиум ВАСРФ в своем Постановлении от 14.01.2003 № 9523/02 по делу №А41-К1-8587/02 определил срок действия договора с 17 сентября 2000 г. до 16 сентября 2001 г. как действующий по 15 сентября 2001 г. включительно, заострив при этом внимание на том, что предлог «до» был использован в нем в значении «не включая дату, следующую после этого предлога».
Впрочем, выход из путаницы с предлогами «по» и »до» судебные инстанции нашли более чем простой: они прибегают к использованию формулировки «до (по)», тем самым давая обоим предлогам одно и то же же значение, суть которого сводится к тому, что договор действует по указанную в нем дату включительно (см. напр. постановления ФАС ВСО от 20.02.2008 № А33-7634/07-Ф02-331/08 (Определением ВАС РФ от 09.94.2008 № 4346/08 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано) и от 20.08.2007 № А10-5925/06-Ф02-5393/07).
Представляется, что использование такого способа недопустимо, поскольку он не отвечает п. 1 ст. 431 ГК РФ, т. е. буквальному значению предлогов «по» и «до», которые несут совершенно разную смысловую нагрузку, на что справедливо обратил внимание Президиум ВАС РФ в своем вышеупомянутом Постановлении.
Давая оценку поддержанного высшей судебной инстанцией толкования, нельзя также обойти стороной вопрос о его соответствии действующему законодательству. По смыслу абз. 1 п. 1 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в таком же месяце и числе последнего года срока, каким определено его начало, а при отсутствии такового числа - в последний день этого месяца (абз. 3 п. 3 ст. 192 ГК РФ). Ввиду этого нельзя не согласиться с мнением Т.В. Богачевой, которая, рассматривая п. 3 Письма, пишет: «Вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами» (Гражданское право. Часть вторая: Учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2004 // СПС «КонсультантПлюс»).
Напротив, А.М. Эрделевский вывод суда считает правильным, поскольку «сроки начала и окончания действия договора определялись в данном случае календарными датами, а не истечением периода времени (ст. 190 ГК)» (Эрделевский А.М. Комментарий к обзору практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66) // Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс»). Данный довод представляется по меньшей мере странным, поскольку определение срока при помощи календарных дат имело своей целью как раз избежание установления годичного срока при помощи вычета одного дня!
Наибольший интерес вызывает формулировка п. 3 Письма, согласно которой срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, сам по себе не является равным году, а именно в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ должен быть признан таковым.
Таким образом, налицо изъятие из общих правил исчисления сроков в гражданском праве главы 11 ГК РФ для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ, т. е. в отношении настоящей нормы они применяться не должны! Представляется, что подобные изъятия должны фиксироваться не в официальных разъяснениях действующего законодательства, а на законодательном уровне, путем внесения соответствующих поправок в главы 11 ГК РФ и (или) п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Лучше перестраховаться
Как бы то ни было, но пока рассматриваемое разъяснение п. 3 Письма продолжает действовать, нам ничего не остается, как в заключение указать на определенные особенности его применения на практике.
Прежде всего отметим, что суды почему-то считают возможным применять настоящее изъятие для случаев аренды земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ), хотя в п. 2 ст. 651 ГК РФ говорится только об аренде зданий и сооружений! (см. напр. Постановление ФАС ДО от 15.08.2008 № Ф03-А59/08-1/2680, постановления ФАС ПО от 19.12.2007 №А06-2373/2007-9 и от 23.08.2007 №А57-14055/06-1).
Весьма распространенное сегодня заключение договора аренды зданий и сооружений на 11-месячный срок иначе как перестраховкой не назовешь. Чтобы избежать необходимости государственной регистрации такого договора, достаточно заключить его на срок, который меньше года на два календарных дня (см. напр. Постановление ФАС СКО от 18.05.2005 № Ф08-2044/2005, в котором суд обоснованно указал, что договор аренды земельного участка от 1 апреля 2003 г. был заключен сроком не по 31 марта 2004 г., а по 30 марта 2004 г., то есть на срок менее года, ввиду чего он не подлежит государственной регистрации).
Наконец, подчеркнем, что указанное разъяснение не толкуется судами ограничительно, а применяется исходя из его общего смысла. Так, срок действия договора может и не распадаться на два календарных года, будучи установленным с 1 января по 31 декабря какого-либо одного года.
Несмотря на то что в разъяснении приводится случай, когда срок действия договора выпадает сразу на два календарных года, оно применяется и к вышеуказанному сроку, т.е. договор аренды здания или сооружения, заключенный на такой срок, также признается заключенным на один год и подлежит государственной регистрации (см. напр. постановления ФАС ЗСО от 10.04.2008 № Ф04-2090/2008(2575-А75-39) и от 26.08.2003 №Ф04/3996-1167/А46-2003, постановления ФАС СЗО от 25.09.2008 № А05-11996/2007 и от 06.04.2007 №А13-5002/2006-04).
Подобным же образом судебные инстанции применяют данное разъяснение к срокам действия договоров, начало которых не приходится на первое число месяца одного года, а конец - на соответствующее ему число года следующего, которое не является 30-м (31-м) (Постановление ФАС ДО от 08.09.2008 № Ф03-А51/08-1/3636, Постановление ФАС ПО от 28.01.2007 №А12-2294/06-С14-5/41, Постановление ФАС СЗО от 27.03.2007 № А21-7304/2005). Аналогичный порядок действует, если дата окончания срока действия такого договора выпадает на последнее число месяца, которое является 28-м или 29-м (см. напр. Постановление ФАС ПО от 28.02.2005 № А65-10279/04-СГ2-24 и Постановление ФАС СЗО от 01.11.2004 № А05-1245/04-30).
Евсеев
Евсей Федорович
юрист,
аспирант Современной Гуманитарной
Академии